澳元对美元和人民币汇率下跌 买房时机到了?

2016年进入倒计时之际，受美联储加息影响，12月19日澳元兑美元跌至6个月以来的最低点，澳元的价值一下被打回原形，回到年初的水平。澳洲联邦银行CBA预测澳元在明年年中将跌至74美分，2017年年末继续跌至71美分，2018年3月将跌至69美分。

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澳元对人民币的汇率也终于降了。截止到12月19日的实时汇率显示，澳元兑人民币为5.04，时隔半年，澳币终于跌回了5.10以下。这一点留学生、观光者、准投资者也是第一时间就注意到了。

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澳洲的经济制度和经济安全性确保了它是一个成熟的市场，而且出于对子女教育、投资渠道多样化的需求等原因，许多中国投资者收选澳洲市场。数据显示，随着澳洲房产市场的火爆，2015年期间中国买家在澳洲房产市场投资超过38亿澳元，悉尼、墨尔本成为仅次于美国纽约曼哈顿成为中国投资首选地。

在澳洲买房是目前炙手可热的投资方式。以悉尼的热门的华人居住地Hurstville为例，两居两卫的公寓租金为每周600澳元左右，折合人民币约3000元，回报率为5%~6%。若有成年的子女在澳洲读书还可做二房东，空置率几乎为零。

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说到底，投资都是为了想要保本收益、稳赚稳赢，投资哪个项目，如何选择也是有很大学问的。悉尼RK Realty Group的资深地产经理Angell Yang在接受界面记者采访时总结了以下三点：

1．澳洲房产平均每八年翻一番，租金回报率通常在5%左右

数据表明，从2000年悉尼奥运会开始，澳洲房地产逐渐被海外投资者和中国的新移民认可。特别在2002年之后每年的平均增长可达到5-10%，最大的增长高峰在2015年，悉尼的独立屋增长达到了21.5%，公寓为18.9%，墨尔本则为7.8%。二手房的拍卖清盘率长期保持在80%，加上近年来中央储备银行一直在降息，特别在去年连续达到历史最低，这使得租金的现金流也逐年提高。

2．楼花(期房)特有的购买程序，为海外不动产投资的首选

为了防止房产泡沫和不健康的炒房热，澳洲政府规定海外人士包括持留学签证的国际学生，只可以买全新房产和楼花进行投资。购买楼花时，只需要交付10%的首付即可，剩余的房款可在交楼之时(一般建议周期为1-2年)付清或者进行贷款，这种方式可以有效的利用手中的现金。10%的首付由开发商的律师会专门存取在第三方，通常为银行的信托账户做定期存款，此举避免了开发商擅自挪用投资者的首付进行其他用途。多数情况下，海外人士可贷款7成以上，加上还息不还本的贷款形式，减少了大量现金买房的压力。因此，租金收入基本可以用来还银行的贷款利息。

3.澳洲没有遗产税，每年无需缴纳地税，增值税在卖房时按个人情况缴纳

澳洲和美国不同，是一个没有遗产税的国家。而且澳洲的继承法适用于海外投资者房产的继承。地税在很多城市，比如悉尼，只限于独立屋，公寓是不需要缴纳地税的。

去年2月初，国内一些媒体纷纷报道“澳政府打算严格限制外国人在澳洲购置房产”的新闻，最后甚至谣传“中国人不能在澳洲买房”…尽管之后媒体又进行了辟谣，连澳洲贸易部长都出面澄清，原来一切都是翻译惹的祸，然而造成的误导影响久久不能平息。

其实，澳洲政府严打的是海外非法购房者，非法购房和合法购房完全不是一回事。何为“非法购房”?首先，非本土永久居民，购买居住用地和房屋必须通过澳洲外国投资审查委员会审批，且只能购买新房。如果非要购置二手房，必须符合“持有临时居留签证(且在澳居住时间超一年)、已递交永久居留申请”等条件，即使符合条件还只能购买一处二手房且只能自住，出租或转卖从而获利者将得到高额处罚或监禁，这些都必须严格遵守的。