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悉尼

什么情况下我不会买房

1个月前 来源: 澳洲万邦金融 原文链接 评论1条

人有的时候就喜欢走极端,你问澳洲那些所谓的房产投资顾问,你问他/她什么时候不是买房的好时机,他/她肯定说:“任何的时机都是好时机,时机在时间里,悉尼有十万住房缺口。。。。”

你问澳洲一些来几十年没买房的老移民,你问他/她什么时候不是买房的好时机,他/她肯定说:” 现在啊, 你看澳洲经济多差啊,到处裁员,房价又那么贵,得再等等,房价至少要跌40%“。

实话实说,你信两者之间的任意一人,你就是大傻瓜.

一个专业的投资人是没有立场的,我们做好随时承认错误,站到自己看法对立面的准备。也就是说市场是准备下跌的,那我们就看空。市场准备上升的,我们就看多,一切看市场因素,而不是我们的立场,因为面子没有钱重要。

我今天分享的心得,发生以下四种任意情况,无论这个城市的基本面多么好,我都不会去购置投资房。

01

剥夺房地产投资人财产权的立法

有一天我在西区看房,遇到一个中介是罗马尼亚人,我们聊着聊着就聊起了他们国家的地产,他告诉我在罗马尼亚离市中心15公里左右的范围,他上次看到一间公寓只卖3万多欧元。

我问他房子能租多少钱,他说一年大约2800刀左右,我说那不是很好,租金回报都快10%了。他摇摇头,苦笑说:“在我们那里,赶走一个不付钱的租客需要将近一年的时间,法律站在房客这边。”我感叹到一年的时间去赶租客,那房子还是你的吗?

什么是房地产,房地产说白了是法律,是一种产权,而不只是钢筋水泥。同一栋大楼里,同样是两房两卫,如果一个产权是住宅,可住可租,另一套一模一样的房子是酒店式公寓,只能出租不能自住,那他们之间的价格就会差上将近60%。

当一个政府的立法明显倾向于房客,严格保护房客权力,那就是剥夺了人民的财产权,无形让人们手中财产贬值。70年代纽约的南布朗克斯犯罪率横行,地区的一部分街道开始形成贫民窟,一部分人生活在废弃的建筑里,妓女,小偷,强盗和无家可归者。政府抱怨这一切是贪婪的房东造成的,所以立法要求强制房东服从新的租房管理条例,新的条例下赶租客和涨租金几乎不可能,房东索性就放弃对房子的维护,这里房子一个接一个开始变成贫民窟,连区域中产生活的街道也开始被腐蚀,大量人搬离南布朗克斯区域。

房东为了脱离房屋维护责任,有的是为了骗保险公司钱,有的恨透了房子就这样被人占有。当然还有的是租户自己放火,因为租金保障法案保证那些住公屋的低收入人士,在房屋被大火焚毁后可以从政府拿到1000美金补助,同时还会被分配到新的公屋去。总之房子被点上了熊熊的烈火。在1970-1980年这十年期间南布朗克斯有97%的建筑物被纵火,40%的建筑物被彻底烧毁。

在1997年美国扬基体育场,美国电视台正转播一场比赛,美国广播航拍机在倾斜时,拍到了南布朗克斯有几栋大楼在燃烧,主持人霍华德说了一句载入史册的经典:““The Bronx is burning.” 世界也第一次看到了那里的实况。

美国一位地产商在谈到他为什么不投资加州的原因时,他提到在加州如果房客很清楚政府法律,他们能通过各种手段合理拖欠房租达9个月才被赶出去,你根本就不像是拥有这些房子。

与其关注澳洲房产是否会像东京那样出现崩盘,我们应该紧盯澳洲制定房屋租赁条例,这种法律对房东的伤害,像超发货币带来的通货膨胀一样,无声无息但又带来极大财产贬值。这种事发生的可能远超过你所想象的世界末日,房价腰斩。

房子最大的优点就在于你有control,你能控制很多事情,少了这一点,房子还不如股票。

02

房价太贵的时候

我所说的贵不是我年薪5万,但想着bondi海滩,觉得那里的房子太贵。我所说的贵是香港的贵,随便一套住房至少要掏空两三代人的所有积蓄才能在最普通的区域买到一间最普通的房子。

这个就不是买房而是接盘了。房子贵到这种程度只能说明一个问题,当地的经济发展已经到了极致,利益已经瓜分完毕。城市陷入到一种状态就是资产主义,没资产的人一辈子给有资产的人打工,而自住房不是资产。

当我榨干祖孙上下所有钱才能买房时,我的一生就被牢牢的拴在这间屋子上,房地产上下一个10%就会让我破产,而巨大的贷款金额锁死了我未来所有的可能性。这种情况下我会租房甚至移民到另外一座城市,因为我不走我就永远给房东打工,那就会陷入到一个死循环里。

房价涨到天的城市,所有利益都分配到了房东手里,这个游戏规则我绝对不玩。幸好澳洲目前不是这样,50万澳币还是可以买到市中心10公里附近的一套房。

03

投资系统没有给信号的时候

我不知道大家读我的文章《我只买House不买公寓》记不记得一个细节,里面的投资人石大卫先生,在2015-2018之间3年除了错误的买入黄金海岸的公寓外,他几乎没在没任何房子,而在2019年一出手就买两个。

为什么3年没买房?因为他的投资系统,没有给出任何买入信号。

我记得在美国60年代牛市末期,巴菲特一直找不到被低估的股票,而其他人都通过短炒赚了钱,每个人都在炫耀他今天买了什么股票,赚了多少钱,而他却一个股票都买不到,他非常苦恼,甚至考虑要不要改良自己的投资方法。这种苦恼的日子过了没几个月,股市到顶,股价一落千丈。

每个专业的投资人都有自己一套方法,你所做的就是在自己能力圈里,坚守自己的买卖法则,慢慢变富。当你找不到租金高的房产:当你觉得地价太贵,开发毫无利润时:当你无法低价买入房产时:无论你用的是什么方法,当你买不到合适的房产,说明市场可能已经到了一个高点。

赚钱的时候才去投资,不要为了投资而投资。

04

高通胀的时候不要买房

我以前听说过一个理论,买房是对冲货币超发最好手段,通货膨胀越严重,对你的投资越好。假设你买了10套房贷款1000万,结果没过几年,通货膨胀翻几倍,一袋面粉都要1万元,一辆汽车要500万,那就是你的贷款也严重贬值,你可能只用两辆汽车的钱就还清贷款,房屋价值可能要几个亿了。

这个通货膨胀分两种,一种是经济过热产生的通货膨胀,市场热钱。另一种是国家财政出现问题,进口远远超过出口,政府靠印钱来维持开销,这样的国家叫阿根廷。后者是坚决不能买房的。

阿根廷的首都布宜阿诺斯的地产市场是没什么贷款,几乎每个人都还清贷款,为什么呢?因为阿根廷每年有30-40%的通胀,10年内连一袋面粉都可以涨上7-8倍,更别提房子了。问题是房子如果按阿根廷比索计算,那简直增值太好了,但如果按美金计价,房价实际是跌的。

第二点当出现恶性通货膨胀时,阿根廷银行紧急调整利息和年限,最后一次阿根廷银行放款,贷款年限是1-2年,利息40%,到后来已经完全不做房屋贷款这门生意了。目前阿根廷市场只有政府的放贷机构还在做房屋贷款,为的就是刺激经济,目前利息头三年25%,后几年根据市场通胀。

目前阿根廷首都买房一般都是全款,基本上用美金交易。

给大家举了这个例子就是不要把一个情况想的过于简单,什么买房防通胀,请问通胀出现后,银行把利息上调到40%你受的了不?就算你买的早,通胀降低了你的房贷价值,但按美金计价,你的房子是跌的,还是在丧失购买力。

当一个国家因为财政危机引发通货膨胀,最保险的方法是把自己手里的资产置换成美金和美金资产,如美国国债,这是上上策。其次才是买房,下策是提前消费。

变态法案,房价离谱,投资系统没有买卖信号和财政危机带来的通胀,这四种情况我一律不买房,换美元走为上策。还好这些离澳洲还远,但今天也算给大家开了一个脑洞。

我是万邦君,感谢您的阅读。

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最新评论(1)
Jin chen 1个月前 回复
每个专业的投资人都有自己一套方法,你所做的就是在自己能力圈里,坚守自己的买卖法则,慢慢变富。

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