大数据:澳洲房市的大潮扑面而来
文 / James Tong
说澳大利亚2016人口普查非常重要,可能有些朋友会不太理解。
他们会认为人口普查只不过是供理论家和政客摆弄的一堆数字,我们每天的生活不会有任何的改变。
特别是前段时间,人口普查报告刚公布时,就被人玩坏了,一些别有用心的媒体大玩“华人占领澳洲”的概念,试图挑起民族矛盾、吸引大众眼球。
实际上,人口普查大数据的真正用途,并不在于民粹概念的争论,它是严密经济论证的基础,是政府决策的依据,而且还可以帮助我们判断房市的走向和投资的取舍。
比如说,本周我们有两条新闻:“房市信心急剧转弱:NAB调低今年房价增长预测” “投资银行UBS预测:明年房价增长下跌,但不会出现崩溃”。
这些消息,往往很容易触动人们敏感的神经,担心澳洲的房市已经一蹶不振、难有起色了。
这个时候,我推荐大家听听经济学家Pete Wargent的意见:
“澳洲正迎来一波人口海啸Demographic tsunami,悉尼、墨尔本房价将居高不下。”
大家对这位Wargent先生可能还比较陌生,所以我要请两位较为熟悉的专家为他站个台:
一位是《两大门派教你跌市如何淡定》里介绍过的投资大神Michael Yardney,他说:
“我纵横投资界40年,几乎遍阅所有投资著作,但我还可以从他的书中读到新概念,Pete Wargent是一位杰出而年轻的澳洲财经专家”。
另一位是《Tepper报告:在澳洲房市后院点了一把火》里的坏孩子Jonathan Tepper, 他说:
“他是澳洲房地产界最有知识的人物,他的研究工作很伟大,有很多好的数据和图表,是我在澳洲研究工作中最靠谱的分析师,如果你要选一个专家,也应该选Pete Wargent。”
好了,大家应该对Wargent有些认识了,下面来说说他的最新见解:
我们通常推测房市走势是基于人口总量的增加和供应总量之间的关系,但是,我们应该更深入地探究,是哪一个特定的人群,引起了强大的房产需求。
如果研究历年来各年龄段澳洲人口的增长情况,你会发现,目前25-32岁年龄段的人数是最多,这被 Wargent 比喻为一个澳洲人口分布的海啸状态。这一群人,就是我们目前要面对的首次置业人群FHBs。
研究这些人的生活习惯和需求,能解释几个以前没有真正面对过的问题:
为什么悉尼和墨尔本的房子需求骤然增大?
为什么公寓会受欢迎?
为什么首次置业在这段时间成为急需解决的问题?
为什么即使年轻人买不起房,但保持供应,提供一个良好的租赁市场也同样重要?
而且,在人口增长的预期方面,鉴于移民增长远大于本土自然增长,Wargent说,一个世纪以来,澳洲人口年龄的中位数,已经从1911年的23岁,提高到上次人口普查的37岁,这一次,再提高到38岁。于是澳洲的移民政策将有必要更偏重于30岁以下的海外留学生。
这些人的住房需求,同样将主导着我们大城市的住房政策。悉尼、墨尔本占了全澳48万留学生的2/3,你说,悉尼、墨尔本的住房压力有什么理由不大呢?
在澳洲的一些地方,由于发展商没有具体分析这些25-32岁人群的需求,是真的供应过量了,但从整体市场来说,是会让熊市论者失望的。
看过Wargent的报告,我也同意Tepper所说,真是满满的干货,有兴趣了解更多的朋友可扫描二维码与我联络。
作者:James Tong
澳房汇出版人,澳中第一产业理事会主席