意想不到，澳房调控引来华人发展商大潮

文 / James Tong

虽然我在澳洲政府调控房市的这段时间里，连续写了几篇看好房市的文章，可是就连我也没预料到，这一波大潮会来得这样快、这样猛。

最劲爆的当然是碧桂园以破纪录的4亿澳元，购入墨尔本西部Wyndham Vale一块363公顷的土地，准备开建一个多达5,000套房屋的项目。这是碧桂园在消化了悉尼North Ryde的800多套的Ryde Garden项目之后，终于回到它最擅长的范畴：造城建社区。

较早之前，大华集团也曾在Point Cook，Wyndham以3.6亿购入三块大地，开发超过三千套房子。另外还有福成集团、新昊集团都斥巨资购入大片土地。

也许你认为这几个大Deal都是碰巧，那么，看完仲量行JLL刚推出的一份《中国发展商在澳洲的未来报告》The Future of Chinese Residential Developers in Australia。你就知道，这并不是偶然现象，而且只是新一波大潮的序幕。

在报告里，JLL的中国部主管分析了还没有涉足澳洲的十大房地产发展商，认为他们都已经把目标放在了澳洲,，随时行动，而且会採取与其他先行者完全不同的策略。

这些发展商将主要来自于中国的一线城市，北京、上海、深圳和香港，他们包括：中国招商局集团、新鸿基地产、万科、长江实业、恒大、恒基兆业、华润、会徳丰、新世界发展和龙湖地产。可以说他们都是中国目前顶级发展商，资金更雄厚，对建造大型高端的项目更有经验，而且着眼于长远的回报，因此购买项目的竞争力会更强大。他们会集中购买有地标意义的建筑和地段，以最快的速度建立品牌形像，而不是以小项目练兵交学费，再慢慢做大。

为什么他们要来？难道他们不知道澳洲的房市正遭遇调控的低潮吗？JLL的报告说，他们是知道的，可是，因为中国现在房市的调控力度更大，未来的走向也不清楚，相比较之下，澳洲的发展条件更有吸引力。JLL自己做过一项研究，2016年，在全球109个国家和地区的透明指数中，澳洲排名第二，而且在房地产交易手续的清晰度中，更是排名第一。比较之下，中国的透明度排在59。而且澳洲的政治非常稳定、人口在稳步增长，更重要的是，由于教育产业输出，大量的留学生的住房本身就是一个刚需。他们预测中国的富裕人口将由现在的0.1%增加到2025年的3.5%，所以，即使悉尼的房价涨得连中国的中产阶级也难负担得起，外汇管制目前也阻止了很大一部分想到澳洲的投资，但是接下来几年的需求还是非常巨大。而澳洲政府的调控、外汇的管制，刚好就把市场冷却了一下，为他们的进入创造了条件。

有读者会说，不对啊，中国要保外汇储备，不是连万达的资金也出不来吗？其实，中国政府已经通过不同的渠道多次澄清，资本输出本身是合理和不受限的。只是地产公司去收购娱乐资产、矿业公司去收购足球俱乐部这一类才会被制止。而且你看JLL的名单中，基本都是在香港的上市公司，他们调动资金本来就方便。

从大方向来说，房价会不断走高，是大势所趋，正常规律，这是连最苛刻的经济学家都会承认的，市场不时会出现一些意外、或者一些负面的现象，甚至一些经济灾难，但是计划只能按正常规律去做，而不能参照着灾难去做。这些发展商其实也不是聪明过人，而只是根据不同的投资环境作出比较，并且对人类的发展更有信心而矣。

本周我们澳房汇的专题也很有意思，是Jay Huang为大家再一次分析《为啥我还是看好澳洲房地产》。他比较了现金、艺术收藏、小生意、股票和房地产等各种投资手段，把心得告诉大家。最后，他还说了一个稳赚不赔的最佳投资标的，而且是股神巴菲特在不同场合都鼓励大家去投资的。我这里加一句，如果你不明白这些大发展商看到的是大牛市，而你偏偏只看到崩盘、灾难，那就更加要读一读。

作者：James Tong

澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席