多城限购限贷政策升级 地产股今年怎么走？

两会过后，以北京、广州、厦门、南京、石家庄、郑州代表的热点城市相继升级房地产调控政策。表面上看，房地产市场似乎风声鹤唳。不过，市场分析认为，第二轮调控政策的边际影响有限，对板块的影响不大，调控政策出台或能减少区域市场二手房成交量，降低市场热度，缓和价格上涨态势，但中期来看房价上涨的确定性更强。

在调控风暴笼罩之下，各地抢房热潮仍此起彼伏，地产股的表现又是另一番光景。今年以来，A股市场的地产股虽然部分表现则可圈可点，但大多数跑输大市，倒是港股市场上的内地地产股近日展开凌厉的上攻。对于今年地产板块将来怎么走，国泰君安认为，2017年房地产板块大趋势仍然是分化和转型，预计仍以结构性行情演变和主题性投资机会为主；国信证券则预判，2017年传统地产股的表现大概率将好于2016年，低估值、高增长的品种在行业降温阶段大概率会有较好的表现。

新一轮政策调控来袭这一回狼真的会来吗？

相隔不到一周，广州限购政策再度升级。在日前卖地再出火爆行情之后，广州市政府3月30日晚三箭齐发升级限购令：居民家庭新购房需房产证满两年才能转让、非户籍人口在增城从化限购一套房、个人不得购买商业公寓等。此前广州刚出台政策规定户籍成年单身(含离异)人士在本市限购1套住房，以及非户籍居民家庭能提供购房之日前5年在连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的限购1套住房。事实上，两会过后，以北京、广州、厦门、南京、石家庄、郑州代表的热点城市陆续出台或升级调控政策，来势汹汹，不排除后续其他热点城市还会持续跟进。表面上看，房地产市场似乎风声鹤唳，那么这一回，房地产市场的狼真是来了吗？

另一边，目前各地抢房的新闻仍层出不穷。“现在这边房源好少，好像抢一样，今天看，明天就卖掉了。”一位打算在东莞买房置业的宋小姐说。甚至出现一些极端的、令人啼笑皆非的例子。例如，上海一家地产中介的小伙子，为卖房和客户结了4次婚，其中包括70岁老太太。因为根据上海市的限购政策，外地人在上海买房，必须自购房日前起连续5年在本市缴纳社保或个税，如果和上海户籍居民结婚且双方名下在上海都没有房产，最多可以家庭为单位购买2套房。

“就决心和力度而言，这轮调控在中国房地产调控史上绝对是空前的，但还不敢说绝后，因为严厉的措施仍然在不断的出台，调控从一线城市到热点城市，甚至蔓延到了全国贫困县。从具体措施看，可谓无所不用其极，从认房认贷认离，到两年内不许出售，到对学区房的限价，到严厉打击中介的炒作违规行为。除了主管部门，北京市甚至连教委都出动了，要求开发商和中介不得炒作学区房、高价房。”著名经济学家马光远在其公众号这样评价近期的调控政策。

其认为，现在的政策尽管气势汹汹，但明显韬略不足，急于遏制市场的短期目的过于明显，这并不利于市场的理性回归。因为市场依然相信，调控是短期的，很难坚持。

从目前各大机构的评论来看，观点也都大同小异。东兴证券表示，调控关键点在于如何将长期上涨预期打破，目前这种调控升级更多的是对于前期已经小幅修复的市场情绪的再一次打压，也是对于前期政策低洼城市的政策修补。但仍然需要关注的是，政策调控的思路可能是形成房价阶段性的企稳，长期来看上涨预期无法打破，任何调控政策都无法有效实现对中期房价上涨的约束，尤其是在政府频繁释放利多消息的背景下，购房者的理性决策就是追涨。国金证券认为，调控政策出台能减少区域市场二手房成交量，降低市场热度，缓和价格上涨态势，但中期来看房价上涨的确定性更强。而且调控政策对新房成交影响幅度十分有限，反而印证了行业基本面向好趋势压抑不住。

爱建证券则认为应分城市看待：在一线城市，受到政策的变动，居民在购房时能用到的杠杆受到了限制，购房能力受到遏制。二线城市虽然区域优势较为明显，人口集中度也较高，但调控政策的出台势必会抑制一部分以投机为目的的投资客，也会使购房者对入市持观望态度，价格会有下降空间；三线城市则仍然将持续去库存的状态，对房价的上涨不具有支撑。总体来看，货币膨胀导致资产荒，而居民购房时的“加杠杆”行为又直接推动了房价上涨。因此，未来政策与货币“双调控”将使得房地产行业回归理性。另一方面，去库存是2017年房地产市场的重要任务，一线城市的库存压力较小，因此未来房价仍然以高位盘整为主。二三先城市则依旧围绕去库存为主，未来房地产的投资增速或将放缓。

两地地产股走势分歧 后市或以主题投资为主

与去年至今的房地产火爆局面相比，A股市场上的地产股表现相对低调。统计显示，今年以来，141只地产行业股票中，仅30只跑赢大市，可见大多数地产股表现弱于大市。当然也有部分地产股表现可圈可点，以题材股为主。其中，今年以来涨幅超过20%的有5只，分别为嘉宝集团、京汉股份、新城控股、北辰实业和西藏城投。此外，云南城投、华夏幸福、中华企业、新黄埔、荣盛发展等也表现活跃，涨幅居前。

倒是在对岸的港股市场，部分内房股近期涨势如虹，引人瞩目，涨幅在20%以上的比比皆是，当中以大型房企为主。其中佳兆业和雅居乐今年以来的涨幅分别达到76%和70%，碧桂园的涨幅也达到61%。融创中国、中国恒大、龙光地产、中国奥园等热点股的涨幅也都在30%以上。一位香港证券分析师认为，这主要是港股市场的内地地产股在估值上具有足够的安全边际。从目前估值来看，雅居乐和碧桂园的市盈率仅为10倍和11倍，而中国恒大的市盈率也是“1”字头，为17倍。

回到A股市场，在各大机构看来，目前政策“因城施策”的大方向不变，调控升级的区域多为一线城市及周边、过热二线城市，三四线城市仍以去库存为主，预计第二轮调控政策的边际影响有限，对地产板块的影响不大。国信证券判断，2017年热点城市的政策以“降温”为主，三四线城市的政策仍以“去库存”为主。在这一阶段，传统地产股的表现大概率将好于2016年，低估值、高增长(2017年净利润及合同销售额均能显著增长)的品种在行业降温阶段大概率会有较好的表现；细分领域显著好转、且标的在A股具稀缺性的公司，股价也将会有比较好的表现。

国泰君安认为，2017年房地产板块大趋势仍然是分化和转型，预计仍以结构性行情演变和主题性投资机会为主。其预计，布局全国的龙头开发商受调控政策影响较小，在资源、成本、品牌等优势下将继续提升市占率，在三四线城市销售持续复苏的情况下，全国及区域龙头有望维持业绩的高速增长。对于近期房地产板块的投资策略，其认为是“主题领军，价值轮动”，看好龙头房企，因为受益于竞争优势的增强和集中度的提升，业绩稳健，分红稳定；同时看好持续升温的京津冀主题、区域主题相关概念股。国金证券则建议从企业销售和业绩的基本面出发，继续看好低估值一线龙头、布局三四线的二线地产蓝筹和部分国改概念股。

平安证券表示，板块投资方面，从2016年325新政及国庆调控后地产板块走势来看，对地产板块冲击均相对有限。站在目前时点看，地产板块年内涨幅弱于大盘、无论估值还是机构持仓均处于历史低位。同时1~2月主流房企销售额仍维持较高增速，其统计10家主流房企2017年销售目标增速均值达28%。因此，由市占率提升带来的蓝筹房企成长逻辑将逐步被市场认可，依旧强调配置业绩高增长确定、低估值涨幅少的蓝筹地产。

作为地产行业的龙头，万科日前公布2016年业绩，实现营收2404.8亿元，同比增长23%；实现净利润210.2亿元，同比增长16%。万科董事会秘书朱旭表示，去年房地产市场非常繁荣，各项指标均创新高，但繁荣背后有隐忧，快速上涨不利于房地产市场健康发展，调控有利于房地产行业的长期健康稳定发展。同时，万科的一个举动有点耐人寻味：报告期内万科项目存货跌价准备为13.8亿元，较2015年底增长82.3%。对于万科对12个城市的13个楼盘计提了跌价损失，业界解读为透露出这家地产龙头对楼市未来走向的看法。

超40城收紧楼市 认房认贷蔓延至二线城市

今日起，天津楼市限购正式升级。记者梳理发现，自3月份以来，以北京版“认房认贷”政策出台为标志，全国楼市掀起一波调控热潮，粗略统计已有超过40个城市出台楼市调控举措。其中，“认房认贷”政策不仅覆盖北上广深一线城市，还逐步向热点二线城市蔓延。

3月再掀调控潮 超40城启动调控

从3月初张家口崇礼、浙江嘉善等环京沪区域三四线城市的适度调控，到中旬北京“10天9策”的全方位、深度调控，再到天津、杭州等城市跟进升级调控。全国楼市再次进入密集调控期，“认房认贷”乃至商办限购等手段被纳入多地新政。

据中新网记者不完全统计，3月以来，全国范围内已有40多个城市，进行了50余次房地产市场约束性调控。

其中，北京10天内出台9项举措的频率，堪称“史无前例”，从收紧二套房认定到对假婚、补缴纳税、转投商办等路径的封堵，再到对中介机构、开发商违规行为的严查整顿，无疑成为其他城市的调控样板。

记者发现，范围广、力度大、多措并举是本轮调控的主要特点。广州在3月三次加码调控，南京、青岛、东莞等城市也两度升级调控政策。

“整体来看，全国楼市成交量会被一定程度抑制，部分之前报价过高的楼盘项目和二手房价格可能会快速回调，2017年房地产市场预计会维持在调整期。”中原地产首席分析师张大伟对中新网记者分析称。

“认房认贷”在一、二线城市蔓延

在北京启动“认房认贷”模式后，“认房认贷”全部覆盖北上广深四个一线城市。而随着调控的深入，天津、厦门、杭州等二线城市也加入到“认房认贷”阵营。

3月31日晚间，天津先后两次发文加码限购限贷。限购方面，非天津户籍家庭仅限购买1套住房，且需连缴2年以上社保；信贷方面实施“认房认贷”，无住房但有购房贷款记录(含公积金贷款)的居民家庭，再申请贷款仍按二套房最低首付60%认定；同时，贷款最高年限调整为25年。

3月28日，厦门市宣布执行“认房又认贷”的差别化住房信贷政策，同时，对无法提供购房之日前4年内在厦门逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售180平方米及以下商品住房。

此外，杭州也发文施行“认房认贷”：只要有商业贷款或者公积金贷款的记录，再购买房屋都只能按照二套房的首付标准执行，首付款比例不得低于60%。

京沪周边热点城市紧跟调控步伐

记者发现，本轮楼市调控的主要特点之一，就是一线城市周边的热点城市也紧跟着同步出台楼市调控加码政策。

3月17日，石家庄首度发文收紧楼市，明确非本市户籍居民限购一套住房，并调整了普通居民购房首付比例和贷款政策；3月19日，保定也发布房地产调控意见；3月21日，廊坊宣布主城区、三河市、大厂回族自治区、香河县、固安县和永清县，非本地户籍居民限购1套住房、且购房首付款比例不低于50%。

截至目前，京津周边区域中，保定、石家庄、崇礼、涞水、涿州、廊坊、三河、固安、大厂、永清、香河、怀来、承德13地已开启限购措施。

而上海周边区域的浙江嘉善县和嘉兴市也步入限购限贷阵营。3月13日，嘉善县对新房、二手房全面限购，明确在全县范围内暂停向在嘉善县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新建商品住房；3月21日，嘉兴市发文明确非本市户籍家庭首套住房首付比例不低于50%。

“河北涿州、涞水县和浙江嘉善县等出台调控新政策，表明京沪一线城市的外溢效应正在逐步放大。”同策咨询研究部总监张宏伟此前对媒体表示，本轮调控已从一线城市、热点二线城市，扩展到一些三四线城市区域。

北京商办限购打头炮 上海、深圳等或跟进

各地调控新政出不停，大多在购买资格和信贷政策方面做文章，而北京、广州则率先对商办市场下手。

3月26日，北京商办限购政策出台，“个人无法购买在建商办类房屋”、“买二手商办需在京无房、连缴纳五年社保”、“个人购房需全款”、“中介不得违规代售、宣传商办房屋”等诸多限制，让此前火热的商办市场一夜冰冻。

来自中原地产研究中心最新数据显示，3月27日-30日四天，商办项目网签量仅有15套；而新政前四天，北京地区商办类签约套数高达2132套，政策效果可见一斑。

几日后，广州也出台商办类房屋限购措施，明确该类项目不得改变为居住用途，销售对象应当是法人单位，这意味着个人不能再购买一手商办房屋。

北京、广州之后，哪些城市还会对商办市场下手？易居研究院智库中心研究总监严跃进预计，未来一些热点城市会积极跟进商办类项目限购，类似上海、深圳等地后续或会添加类似内容，虽然管控强度可能不会等同于北京，但有一点可以确定，即商办项目不再与居住属性挂钩。(完)

来源：证券时报、中新网

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