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【华信地产】房产投资 成功要决

来源: 今日澳洲 评论0条
 上期讨论了“如何更有效的选择物业”。而当我们经过了一番调研和比较之后,终于下决心购买某个物业时,仍然会有很多顾虑,“将来是赚还是赔?”便是最大的问号。对于未来房市,即便是专业人士的分析也只能是预测,参考价值再大也无法与现实划等号。究竟如何才能规避风险,并且最大程度上获益于房产投资呢?

    “有备而战”是大家经常提及到的做事原则,房产投资也不例外。针对一套即将要购买的物业,我们需要分析两个方面的问题:

物业
    这里主要指的是关于物业本身的一些质量问题。至于物业周边环境等影响因素,应该是在前期选择物业时需要完成的工作。

楼花
    还没有开工或者正在建设中物业。我们可以看一下展厅和大的环境,还有包括房型图在内的一些文件数据。另外,我们在签署合同时,律师也会详细解释里面的一些细节问题,包括装修用料、厨卫设施等。如果有机会实地考察一下该开发商已经建成的楼盘,那就更有说服力了。最终成交之前,开发商还会让我们对物业进行一到两次的现场检查,对于我们指出的问题,都会及时修复。另外,整个楼盘的结构质量,一般都会有六年的质保。

新物业
    基本上与购买楼花所注意的问题一样,唯一不同之处就是可以现场参观,认真检查每个细节,感受它的采光、空间以及公共设施。如果能够走访一下该楼已经入住的居民,了解更多的信息就更好了!

二手物业
    购买此类物业虽然没有开发商的质量保证,但是,我们除了现场仔细检查之外,还可以通过律师向相关部门索取该物业的检查报告,其中包括大体质量的报告,排水计划,房屋有没有漏水历史,房子的维修程度等。如果是House,还会包括房屋结构和白蚁检查报报告。

    另外,二手物业的价位虽然有市场作为向导,但主要还是取决于业主自己的意愿。所以,购买二手物业时的讨价还价,也成了一个重要环节,即便是拍卖物业,我们也应该提前了解周边市场,定出自己的一个价位区间。
登录这个网站www.onthehouse.com.au并简单注册后,便可以查询到澳洲大部分物业近十年内的市场事务历史记录,以及所在区的相关交易报告。

经济
    无论贷款买房或是一次性付清,都需要合理的分配资金,尽量降低未来的风险,让我们一直保持房产买卖中的主动地位。

如果是贷款买房,支付银行按揭的能力就显得尤为重要
专业的贷款经理或是会计师,都会根据物业价位和首付来估算出相对准确的按揭款项。接下来,就是根据家庭收入情况评估自己的还款能力,如果是用来投资的物业,那也得把租金收入考虑进来。
一般来说,大家都习惯将家庭收入分成三份,一份生活,一份储蓄,一份投资。当然了,每个人的情况不同,财务分配上也会不同。但总的原则是不能让银行按揭的支出在家庭收入中所占比例太大,这样很容易在遇到银行涨息等一些经济因素影响时,造成压力过大,甚至于无法继续持有该物业而被动抛售,当然也就不可能等待一个好的售房时机,卖出一个好价位。
另外还可以通过选择只还利息,不还本金的还款方式,来减轻我们一段时间内的经济压力。

如果我们有能力一次性付全款买房
这种情况下,我仍然建议大家只支付一部分首付,然后通过银行贷款来购买物业。

因为现在有一种带有“对冲账户”(OFFSET ACCOUNT)功能的房贷组合。该组合为客户额外提供一个普通存款帐户,我们可以把剩余资金存入此账户,用来冲抵等额的贷款本金,节省利息。并且“对冲账户”上的资金可以随时存取。虽然此类账户会有5-10澳币的月管理费,但就其灵活性而言,还是非常值得选择的。

当我们急需一笔资金时,也无须出售物业,只要从“对冲账户”里面提取即可。这样我们便可以等待一个好的售房时机,得到最大的物业投资回报。

   

Gavin Hu |  0466 673 519  | 华信地产资深顾问  |  [email protected]

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