绿城中国逆势增长背后：更低的杠杆 更快的周转 | 年报时氪

绿城中国发布2021年年度业绩

绿城中国成为过去一年行业罕见的业绩逆势增长公司，它的秘诀可能是「更低的杠杆以及更高的周转」，这与恒大、泰禾等暴雷公司的高杠杆、低周转形成鲜明的对比。

3月23日下午，绿城中国举办线上业绩发布会。财报数据显示，2021年公司销售业绩创下新高，全年合同销售额3509亿元，较去年增长21%，过去一年全年销售目标达成率完成113%。

截至2021年末，绿城中国的净负债率为52%，2019年、2020年公司的净负债率分别是63%、64%。以上是36氪根据绿城中国财报数据，进一步统计的公司杠杆率指标。可以看出，公司业绩的增长并没有以提高杠杆率为代价。

此外，绿城中国的整体项目周转运营处于提速状态，中信证券研报提到，2021年公司从拿地到开工、开盘、交付的周期分别为4.3、7.3、30.1个月，同比平均提速6%。

拿地方面，2021年，绿城中国的权益拿地额为969亿元，拿地销售比为67%，仍处于红线之内 。去年7月，监管层规定房企拿地销售比不得超过40%。

据财报显示，2021年绿城中国新增土地101宗，对应土储总建筑面积为1751万平米，新增货值达3137亿元。2022年的拿地目标值预计基本持平。管理层称，综合考虑公司财务安全和发展诉求，新增货值目前计划定在2500亿至3000亿。

除了2022年新增货值目标低于2021年全年表现，绿城对于销售额目标同样也作了调低处理。业绩会上，绿城中国提出2022年的销售目标是3300亿元，低于2021年已经完成的3509亿元。相信一方面来自对市场的预估，另外则是在平衡利润与规模的增长。

虽然销售规模处于稳步增长，但较低的权益销售占比，是绿城近几年的硬伤，对此管理层并未表态。2021年归属集团的权益销售金额为1452亿元，整体上集团权益销售占比仅为41.3%，和2020年持平。

数据显示，2021年公司累计已售未结转金额3308亿元，权益为1777亿元，总额较2020年增加776亿元，其中2022年已售未结转1608亿元，权益为878亿元。

利润表现方面，绿城仍然面临「增收不增利」状况， 2021年业绩情况显示，2021年的收入为1002.4亿元，同比增长52.4%；同期利润为76.87亿元，同比增长33.4%，增幅不及收入。

此外，绿城中国毛利率也面临持续下跌，2021年公司实现毛利率18.1%，同比下降5.6个百分点，其中物业销售毛利率17.5%，同比下降6个百分点。对此，绿城中国在业绩报告中表示，受到房地产行业形势变化以及限价政策影响，公司品牌价值溢价未能充分体现。另外，在业绩发布会上，管理层透露，公司已售未结转部分的毛利率也将维持在这一水平。

绿城中国董事会主席及执行董事张亚东进一步解释称，绿城前3年的规模投资是未来3年利润增长的基础和前提。没有投资，就没有销售规模增长，也就谈不上未来的营收和利润。今年，绿城除了全品质、高质量的发展，也会更加注重营收和利润的增长。

行业利润、毛利率下降是普遍情况，不过绿城的永续债偿还进度依然受到关注。财报发布之后，国金证券认为，绿城中国的永续债偿还不及预期。数据显示，绿城中国永续债利息占比归母净利的比重将近三分之一。2021年，绿城中国永续债分走同期利润12.13亿元，而同期归母净利润为44.69亿元，与2021年中报季相比并未改善。

因为背靠央企大股东中交集团，绿城中国平均融资成本较2020年有一定幅度下降。去年境内公开发债利率3.55%，全年的利息成本为4.6%。公司执行董事兼首席财务官耿忠强指出，绿城得益于中交集团支持，目前授信额度充足，完全能够保障公司开发贷按揭的顺利放款。

作为为数不多的销售规模增长的房企，张亚东表示，我们在18年就提出来“绿城2025战略”，即在2025年前，绿城都在处于健身期、起跑期的冲规模状态。

整体上，即使短期调低了2022年的业绩目标以及拿地目标，绿城对于2025目标依然未改变，这源自对于行业的信心。张亚东提出，2025年，绿城的销售规模要达到5000亿元。「虽然行业已经到顶，但总体趋于稳定，商品房销售额会从18万亿元有所下降，依旧是个大行业，未来五到十年还会保持在15万亿元以上水平，仍大有可为。」

作者 ｜ 王露 宋虹姗

编者注：

文中提到的流动性及经营财务指标，具体算法及参考价值如下：

净负债率＝(有息负债 − 货币现金)  /  净资产

净负债率直接体现企业的杠杆水平，是最重要的“三道红线”指标。净负债率高于 100%，属于超融，即从债权人那借来的钱超过了股东的投入。

土储倍数=储备建筑面积(含待开发土地) / 全年销售面积

土储倍数用来衡量周转效率，既不能过低也不能过高， 过低意味着企业可开发土地较少，可持续发展能力弱;过高意味着企业囤积了大量土地，沉淀资金的同时销售情况一般，也是低周转的体现。对于开发商， 低周转加高杠杆将是致命性的，超过10倍以上的土储倍数值得警惕。

回款率=（经营活动现金流入+投资活动现金流入）/ 全口径销售金额

销售不等于回款，回款是直接的现金流，回款率较低反映了房企运营能力偏弱，也在一定程度上反映了部分房企可能存在虚假销售的嫌疑。特别考虑到，当下商品房预售资金处于严格监管状态，开发商普遍存在已售未回款的挑战。

作者 ｜ 王露

作者 ｜ 宋虹姗

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