资产频频出售套现 “奥园债”缘何再次大跌？

作者 | 王露

11月17日，港股上市房企中国奥园（03883.HK）境内公司债价格大幅下跌，其中“19奥园02”两次触发临时停牌，跌幅超过30%。同日，该公司部分临近到期的境外美元债也遭抛售，极端高企的到期收益率继续上升。

午后，一位中国奥园高管接听了36kr未来地产作者的来电，但拒绝对债券异动表态，称一切以上市公司公告为准。截至发稿，中国奥园并未对债券大跌作出解释。

数据来源:同花顺

截至收盘，公司债“19奥园02”报56.85元，跌幅34.38%，“20奥园01”报26.06元，跌幅为6.93%，港股中国奥园收报2.32港元，创下近四年新低。

根据公司半年报披露，中国奥园的净负债率及现金短债比均符合“三道红线”要求，仅有资产负债率超标。公司也在近一个月内多次出售资产回笼资金，但今日的行情表明，债券投资者对公司的履约偿债能力突然失去了信心。

离岸市场的奥园债也未能幸免。公司多只美元债的报价较发行价格已下跌超七成，成交价格在30美元左右徘徊，收益率甚至超过1000%。这与新力控股、蓝光发展、阳光城等已出现实质性违约的房企相当。

此前一个月，中国奥园的流动性危机一直呈现缓和迹象。据彭博报道，10月底中国奥园已取得发改委一笔5.5亿美元的债券发行额度，将于2021年内针对5亿美元的旧债“以旧换新”；公司亦正与锚定投资人商谈1.88亿美元债券的再融资计划。这两项资金筹措安排，对应明年1月份到期累计6.88美元的两笔债券。

除了债务再融资，中国奥园也通过出售资产回笼现金。11月14日，中国奥园出售香港物业，回笼9亿港元用于偿债。同一天，奥园转让了广州市东塱村旧村项目公司49%的股权给世纪金源，并未披露具体交易数额。早前的11月4日，公司宣布出售旗下物业奥园健康55%股权，计划回笼资金约10亿元。

有市场人士将中国奥园公司债的“自由落体”归咎于标普下调评级的消息。今日，该机构将中国奥园的长期发行人信用评级从“B”下调至“CCC”，并将该公司未偿高级无抵押票据的长期发行评级从“B-”下调至“CCC-”。

标普认为，该公司从出售中国香港地区罗便臣道项目获得净收益3亿港元，奥园健康物业管理业务的潜在出售以及其他可能的短期项目处置，不太可能完全覆盖2022年1月到期的6.88亿美元离岸债务（或者相当于45亿元人民币）。该公司执行筹资计划的时间已经不多。

这并不是本月内中国奥园第一次遭遇“降级”。11月初，穆迪将其评级(CFR)从“B1”下调至“B2”，高级无抵押评级从“B2”下调至“B3”，同时将其评级并列入评级下调观察名单。但彼时并未引发市场波动。

从债务指标看，中国奥园不是另一个中国恒大。2021年半年报显示，公司的净负债率80.7%，现金短债比1.3倍，仅有剔除预收账款后资产负债率78.5%，超出“三道红线”规定的70%。

年初的业绩会上，中国奥园管理层曾表示，今年购地预算控制在当年合同销售额20%以内。截至目前的土地招拍挂市场，并未有中国奥园公开拿地的纪录。然而，克制的投资配合积极的资产处置，仍未完全扭转流动性困境。

此前，市场上已有杠杆率达标的房企意外出现违约的先例。港股上市公司佳兆业无法兑付私募产品，管理层在深圳的总部大楼一度遭遇投资者围堵。种种迹象表明，即使是“绿档房企”，也不一定能在全行业流动性紧缩中全身而退。

本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：王露，36氪经授权发布。