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摩根士丹利:澳洲楼市仍处艰难筑底阶段,清空率回升并非触底反弹

2019-09-24 来源: 澳财 原文链接 评论1条

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从近期的数据来看,有初步迹象表明澳大利亚的住房市场正在持续出现复苏。然而投行摩根士丹利给出的研究结论,却并不如上周的拍卖清空率那样乐观。

截至9月21日的一周内,澳洲住房市场的拍卖数据再次走强,据CORELOGIC的清空率数据显示,悉尼的拍卖清空率录得76.6%,墨尔本则为77.83%,这激发了当地市场的乐观情绪。从历史上来看,一波小的市场调整可能已经结束。

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今年8月份,澳大利亚住房价格反弹表现尤为强劲。数据显示住房价格整体上涨了1%。同时连续几周保持在70%左右的拍卖清空率,也显示出房价继续上行的前景。

然而目前的涨幅还难以掩盖此前首府城市房价下跌的缺口。截至2019年6月,悉尼的住房价格仍较近期周期性高点已经下跌15%,墨尔本的住房价格跌幅则略高于10%,与全澳首府城市平均水平保持一致。

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到目前为止,珀斯和达尔文是首府城市中跌幅最大的两个首府城市,跌幅分别为20%和30%,属于异常“痛苦”的范畴。

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达尔文市的夜景

楼市老问题或导致市场出现震荡

就在房价企稳回升占据各大媒体头版头条之时,澳大利亚住房市场依旧存在很多老问题,例如信贷紧缩、家庭债务高企、大量公寓即将完工交付等。这些问题都将导致住房市场出现震荡。

如果有什么能够为房价复苏奠定坚实的基础,继而促进更广泛的经济复苏,那么前提是下注者口袋里需要有足够的“资金”。

理想的情况下,实现这一点需要工资增加、税收降低、或者贷款成本的进一步下降同时避免负债过高。

悉尼和墨尔本房价上涨反映了购房者需求的改善。但是,如摩根士丹利分析师Chris Read所言,这种需求改善在政策干预下被“放大”了。

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Read指出,尽管房产交易量可能会增加,但是结构性不利因素(如投资者活动减少)意味着任何回升都可能是缓慢的。

他说:“隐藏在表象之下的是数量、结构、信贷、和需求相关的重重挑战。”

“短期来看,房价可能会继续受到支撑。但是我们希望持续的复苏和财政政策有关,而不是重新杠杆化。”

“短期内,房价和拍卖清空率有望进一步走强,尽管两者对更广泛住房市场和经济的传导效应较以往有所下降。”

最大的问题是,复苏是否足够强劲并持续下去,而不会由于房价上涨而受挫。

不少分析师警告称,首府城市待售房源数量创新低拖累了市场供需关系的供应端表现。

研究机构SQM Research房产咨询部门负责人Louis Christopher表示,尽管拍卖清空率表现强劲,但是仍然略低于上年水平。Christopher发推文说道:“通常情况下,拍卖清空率会因为上市房源的季节性增长而有所下降。”

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“当然,买家数量也会上升。但是银行正在处理日益增加的房贷申请吗?”

“根据我们所获得的消息,很多银行疲于应对日益增加的房贷申请。由此造成的结果是贷款审批不是延迟到结算日,就是无故拒绝。”

澳大利亚春季房产市场的反弹是否足以维持更广泛的经济复苏?对于这一问题,答案是有希望的,但是前提是很多事情都必须按照预期进行。

信贷仍是房地产市场能否复苏的关键

西太银行(Westpac)经济团队持有相对乐观的态度,并认为澳大利亚住房价格从6月的低点到2020年底将上涨近15%。

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但是,银行也指出能否实现这一预期关键还得看信贷。鉴于悉尼和墨尔本房价下跌和新增贷款的下滑保持同步,因此这一点并不意外。

澳大利亚金融监管机构进一步淡化悉尼和墨尔本地产市场近期反弹所带来的风险,并表示房价下跌的风险已“有所减轻”。

在9月23日(周一)发布的一份声明中,澳大利亚金融监管委员会(CRF)指出,信贷增长 “受到抑制”,尤其是针对投资者的贷款。

数据显示,去年下半年,两地新增贷款数量下降了15%。在今年的大部分时间里,信贷一直表现紧张。但是,今年6月和7月,我们看到新增房贷数量激增了8%。仅在7月,投资者贷款就增加了5%,但仍比去年同期下降了20%。

西太银行指出:“在皇家委员会调查之后,银行很可能在进行整改并对房贷采取更为商业化的态度。”

“要想维持目前的房价上涨,以及随后投资活动的增加,扭转房贷数据颓势是必备条件。”

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“尽管我们预期房价短期内面临上行压力。但是,在大量公寓建成集中上市时期,供过于求和建筑质量的担忧将对新建公寓的价格造成抑制,从而形成两极市场的格局。”

澳洲地产市场仍在艰难筑底

摩根士丹利分析师Read表示,住房信贷仍然是一个严重的弱点。但是,住房周期的建设端持续疲软则是另外一个弱点,并且对实体经济可产生更为重要的影响。

上涨的房价推动家庭净资产上升,继而推动了支出的增加。另外,房产成交量的上升也带动了家庭用品和五金建材的支出。因此,建筑活动下降是一个很大的负面因素。

Read说道:“随着建筑活动的继续下降,这将影响家庭就业增长,进而影响收入和支出。”

“澳大利亚的经济增长率仍然非常低,年度同比增速仅为1.4%。我们预计经济增速将会缓慢复苏。这对住房需求是一个充满挑战的环境,我们预计建筑活动的下降将影响就业市场并推升失业率。”

整体而言,摩根士丹利的观点是市场仍然处于艰难筑底阶段,而不是触底反弹。

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Read说道:“在信贷供应未出现改善的情况下很难说市场已经触底反弹。然而,推动信贷供应出现改善则既需要加贷款批准,又需要放宽贷款标准。我们认为,这两者都不会有实质性的变化。”

贸易冲突等不确定性因素

中国贸易代表团于上周五突然改变计划,取消了在贸易谈判后对美国农场的访问。这也导致华尔街改变了中美贸易谈判达成协议的乐观预期。

究其原因,一方面,中国代表团此举足以惹恼美国总统特朗普。另一方面,美股标普500股指由涨转跌也反映了这一点。

截至目前,澳股市场尚未因此表现过度惊慌,开盘价格相当平稳,周涨幅大约1%。

另外,石油是全球市场的主导因素之一。继沙特国有企业阿美石油公司两处重要设施遭到无人机袭击之后,国际油价一度暴涨。但是,伴随沙特能源部长表示损失产量将在几周内得到恢复后,国际油价又恢复平静。

然而,在海湾国家石油供应风险加剧的影响下,投资者目前对“溢价风险”的担忧开始上升。

澳联储降息概率上升

对于澳大利亚而言,失业率上升是影响市场情绪的重要推动力。

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在澳大利亚统计局公布最新就业市场数据后,市场预期澳联储10月降息的概率明显上升。同时,澳元对美元汇率再次跌破0.68。

尽管澳元走软无疑是澳联储所希望看到的,但是,如果澳联储不降息而其他央行降息的情况下,这种趋势则只是短暂的。

以美联储和欧洲央行为首,全球央行普遍实施的宽松政策导致澳联储承压明显。

如澳联储行长Philip Lowe所言,利率决策委员会正在密切关注国际央行的动作。

他说:“如果在全球利率下降的环境下保持利率不变,我们的汇率将会升值,这可能导致我们无法实现通胀和失业率目标。”

“因此,我们也必须采取行动,这是我们最近对利率的考虑。”

(文中未注明来源的图片均为Shutterstock,Inc.授权澳财网使用,请勿单独转载图片。)

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最新评论(1)
土澳居民kenter
土澳居民kenter 2019-09-24 回复
在经济不好的条件下, 黄金原则是现金为王!!!


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