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保利发行租赁“类REITs” 试水资产证券化

2017-10-24 来源: 财新网 原文链接 评论0条

【财新网】(记者 侯雯)在租购并举政策红利下,租赁资产证券化获批更加顺畅。10月23日,中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划(下称保利一号)获得上海证券交易所审核通过。

保利一号由保利房地产(集团)股份有限公司(600048.SH,下称保利地产)联合中联前源不动产基金管理有限公司合作发行。产品总规模50亿元,以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,采取储架、分期发行机制,优先级、次级占比为9:1,优先级证券评级AAA,次级证券不评级。

上交所挂牌公告显示,该产品首期发行规模为35亿元,年收益率4.88%,发行期限4148天。

该产品计划管理人前海开源资产管理有限公司联席总经理、基金业协会资产证券化业务专委会委员何亮宇表示,保利一号采取储架发行,在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的REITs,以“自下而上”的方式实现公募REITs的扩募功能。

据财新记者了解,保利一号的实质仍是ABS。其创新之处在于采用储架发行模式,一次核准,多次发行。即便如此,保利一号仍是面向机构投资者,无法达到面向公众、投资人数超过200人的公募REITs要求。保利一号的募资规模也限定在50亿元审批范围内。

储架发行的ABS产品,在初次申报提交的资料中就已约定“根底财物类型、入池规范、买卖构造、增信办法”等关键产品规划,同系列下每期商品与上一期保持一致。

与传统发行机制相比,储架发行简化了审批程序,提高了融资灵活性,便于把握合适的发行时机,分期发行也降低了产品的市场压力。

一位券商从业人士介绍,对于投资额较大、时间跨度较长的项目,监管部门一次性审核其发行申请,然后由上市公司、承销商根据项目实际需要,在规定时间内分次择机募集资金。“能采用这一方式已经很不容易了,说明其于监管层做了充分沟通且资产相对优质。”该人士表示。

此前多个消费金融公司获批储架发行额度,例如蚂蚁金服旗下蚂蚁花呗和蚂蚁借呗、捷信消费金融和小米消费金融。

近期众多“类REITs”产品获批,但都不是真正意义上的公募REITs。一位资深券商人士向财新记者指出,在国内现行的税收等法律框架下,发行公募REITs尚无可能。从美国经验看,推出REITs法案是REITs落地的基础,出台法案需要跨部门协调。而中国目前仅由证监会债券部推动,内部就已阻力重重。

“但跑通ABS也有意义,这意味着资本市场认可公寓资产,租金收益得到保障才能允许挂牌,这给了中国的公寓运营商更多信心。”一品牌房企长租公寓业务负责人称。

他介绍说:和地产商传统的“开发-销售”模式不同,租赁业务是资产管理运营的逻辑。从重资产模式向“轻重结合”转变时,首先要做到资产保值。第二阶段再通过运营提升租金收益,做到资产增值。第三阶段就是通过资产证券化来实现多元化融资或退出。

目前,保利地产旗下的租赁业务包括瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌,项目布局十余城市,均分别由保利地产旗下租赁住房管理运营平台保利商业公司、安平养老公司负责运营。该公司介绍,目前保利已搭建了专门的REITs运作平台,即保利瑞驰(横琴)资产管理有限公司,担任本单产品联席总协调人。

在国家鼓励企业参与发展租赁型住房的背景下,公寓类资产证券化产品获批变得更加顺畅。10月11日,深交所固定收益信息平台网站显示,“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式获批发行,拟发行金额为2.7亿元。■

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