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悉尼

每日地产 | 花旗银行:高杠杆投资者无法安然度过地产低迷期

花旗银行指出,目前的高负债水平将使得投资者在遇到险情的时候无法应对,这一情况在五六十岁年纪的投资者中尤为突出。

Digital Finance Analytics的数据分析揭示出当下炒房的事实,其中12%的炒房者拥有六套甚至更多的物业,这也是澳洲储备银行(Reserve Bank)在周五着重强调的一项风险因素。

Martin North是该报告的合著者,也是独立咨询机构Digital Finance Analytics的负责人,他表示监管部门试图管控估值已高达6800亿澳元的只还利息型房贷为时已晚。

North称,预期利率上升,个人收入水平停滞不前,前所未有的家庭负债水平以及疲软的市场信心合在一起,增加了只还利息型贷款的借贷双方的隐患。怕是到自食其果的时候了。” 他说。

在澳大利亚,家庭消费占国内生产总值的比重约为55%。因此,该报告得出结论:“负债累累将给经济带来全新的风险。”

29岁的Taku Ekanayake,在过去的30个月里,已在澳大利亚境内买下6套投资型房产,其中大部分位于布里斯班的郊区。但他至今在悉尼还买不起一套房。

目前他的房产都租出去了,而其房贷都是浮动利率的只还利息型贷款。

Ekanayake说: “现在我的租金收入可以冲抵房贷还款。从当前创新低的房市来看,银行利率上调是在所难免,但工资又上涨平平,这自然会引发民众的担忧。不过我的情况还可以看看再说。”

“如果利率上调,我就只能申报这些房产负扣税,而且不得不重新评估是否还选择浮动利率的只还利息型贷款。”他说。

他的选择包括重新评估其投资组合,将贷款转为固定利率,或者增加负扣税。负扣税是当投资物业产生的总收益少于持有及管理该投资物业的支出(包括房屋折旧和贷款利息)时所采取的方法。

他表示,投资者的另一重担心是墨尔本和布里斯班市内的公寓及住房单元的房源增加,可能给房屋招租带来压力,令寻找租客变得更困难。

“我有强劲的现金流,”出生于东京的Ekanayake说,“如果我卖掉总价200万澳元的房产投资组合,就能在悉尼买套房。但我还年轻,我更愿意继续投资房地产,同时租住在靠近悉尼市CBD的地方。”

在过去的九个月里,他已经把IT咨询顾问的工作换成了房贷中介,还开了间自己的公司“Kin Financial”。

他有三笔房贷是借自澳大利亚联邦银行(Commonwealth Bank of Australia),其余的房贷则借自西太平洋银行(Westpac)、澳新银行(ANZ)和澳大利亚国民银行(National Australia Bank)。

他还在布里斯班有五套房产,其中三套在CBD西南30公里的Morton,另外两套则分别位于CBD南边25公里的Eagleby,以及CBD北边10公里的Brackenbridge。他还有一套房产在阿德莱德。

花旗银行的报告指出,房价的下滑将迫使更多的业主将房产脱手,因为他们“确信地产投资收益正持续蒸发”。

报告中将房贷债务表述为“我们这个时代最重要的经济及社会议题”。在过去的14年里,家庭负债与家庭收入的比率已经从140%升至194%。

报告指出,西太平洋银行和澳大利亚联邦银行受只还利息型房贷的影响最大,该类房贷在两家银行的房贷发放总额中分别占比50%和40%。

花旗银行还警告称,如果经济低迷迫使人们低价急售房产投资组合并遭受资金损失,那么放贷机构将可能面临越来越多的借贷者声称被违规操作误导贷款而采取的法律行动。

END

责任编辑:冯雪婷 陈芷沁

资料参考:AFR

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《地产投资商数据显示,墨尔本公寓交割率提高》

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