房企抢夺广州全自持租赁宅地 未开拍已达最高限价

【财新网】（记者 王婧）广州首块要求开发商全自持且必须用于租赁的住宅用地，尚未正式开拍就已达到最高限价，转而直接进入摇号阶段。摇号将于10月16日举行。

10月11日，这宗坐落于广州市黄埔区的住宅用地竞拍。此前，上海多宗租赁住房土地均为底价成交，且地块均由国企获得。本次在广州的竞拍显示：房企已经开始争夺租赁住房用地，哪怕政府要求企业“全自持”。

根据广州公共资源交易网于9月11日发布的土地出让公告，这宗居住用地位于广州经济技术开发区范围内。广州市多家高端工业企业、科技企业均坐落于此。出让公告要求：项目建成后必须全自持，不得分割销售，自持年限与土地出让年限一致，为70年。项目将用于建设工业企业员工租赁用房，租赁对象须经广州市黄埔区政府审核同意。

这宗地块的规划建筑面积约为2.1万平方米，出让方式为“限地价+摇号”。根据土地出让公告，该地块挂牌起始价逾1.5亿元，最高限价近2.2亿元。达到最高限价后，摇号决定土地使用权归属。

原定于10月11日上午10点举行的竞拍提前宣告结束。在竞拍开始前不到半小时，价格已锁定在最高限价上。广州公共资源交易中心于当天发布的补充公告显示：共有3位竞买人接受最高限价，决定参与10月16日举行的现场摇号。

该地块引发争抢的原因，或与租赁住房用地价格较低有关。即便达到最高限价，这宗地块的楼面单价也仅为每平方米10416元，远低于同区域其余住宅用地出让价格。公开资料显示：在2016年8月，黄埔区竞拍的一宗宅地，成交楼面单价已高达每平方米27274元。

财新记者分析多个城市的土地出让政策后发现：地方政府将租赁住房用地以低价推向市场，或将成为趋势。

其中最为典型的是上海。其7月24日成交的两宗租赁住房用地，其楼面地价分别为每平方米5569元和5950元。根据兴业证券2017年9月发布的研报，这两宗地块的楼面地价仅相当于周边在售二手房均价的9.3%和14.9%。

兴业证券的研报认为：较低的地价可以带来租金收益率的大幅提升。该机构测算称：这两块地的租金收益率将达到6.3%和4.5%。

上海于8月23日再次挂出四宗租赁用地。兴业证券研报显示：这些地块的挂牌价与周边在售二手房均价之比均不超过15%。据此测算，这些地块的平均潜在租金收益率将达到6.1%——这远远高出这些地块所处区域目前的住宅平均租金收益率1.2%。

该研报认为：如果租赁收益率上行，未来房屋租赁企业以租金作为基础资产发行ABS产品完全可行。“以目前推出几块租赁用地来看，6.1%的平均租赁收益率也能够满足ABS产品需求。”该研报称。

公开资料显示：上海目前共计已推出25宗租赁住宅用地，合计建筑面积近200万平方米。

本次广州出让的这一地块，与上海的租赁住房用地极其相似。在杭州，9月26日也挂出两宗“租赁住房用地”，竞得人须全自持70年。据《钱江晚报》报道，杭州市国土局方面称：上述地块或参照上海模式，低价入市。

房地产咨询机构世联行（002285.SZ）于9月22日召开的房屋租赁会议纪要称：目前一线城市的住宅租售比，即年回报率在1.5%左右。如果楼面地价按原来的20%至25%成交，则意味着回报率达到6%左右。

“这就表达了这样一种信号，政府对土地财政的依赖程度将有所减弱，尤其在一二线城市，租赁一定会占据很重要的地位，政府要真正把租赁运营作为可行可持续的方式。”该机构的负责人在回答投资者提问时称。

该机构认为：房地产行业正在面临一轮深刻的变化。长期来看，在中国15-20个核心城市中，将会有40%-50%的土地为自持物业，不可进入销售市场。

值得注意的是，除部分地方政府直接推出纯租赁用地外，2017年8月底，国土部、住建部已明确：将在北京、上海、南京等13个城市开展集体建设用地建租赁住房试点。这意味着：在上述城市，未来低成本租赁住房用地供应将大幅增加。■