易居：三四线城市库存周期降至2010年最低

【财新网】（记者 张欣）易居研究院近日发布报告称，三四线城市的去库存周期降至2010年以来的最低点。自2010年以来，除个别月份波动外，三四线城市的存销比总体高于一二线城市，但经过近八年的市场调整，城市间去化周期差异在减少。

从易居监测的80个城市来看，2017年8月，九江、滁州等三四线城市的去库存周期最小，为三个月，明显低于12-16个月的合理区间。以12个月作为分界线，至少有30个三四线城市存销比低于或等于12个月。这30个城市也是亟需供地和补库存的城市。

今年以来，三四线城市的去库存利器主要是政策导向。上海易居研究院副院长杨红旭表示：首先，政策鼓励农民进城买房，有利政策包括信贷优惠、财政补贴、放开落户。其次，三年棚改货币化在加速，“拿了钱的拆迁户，只能去市场上买房”。2014-2016年全国棚改货币化安置比例由9%提升至48.5%，预期2017年达到60%。

海通证券研究8月报告称，从区域上看，本轮三四线地产销量回升并非仅限于一二线周边，而是全局性走强。从时间上看，三四线地产热销始于2016年初，量、价走势与一二线保持同步。这意味着三四线地产超预期热销，并非仅仅缘于楼市限购限贷政策下的一二线需求外溢。其核心原因是2015年以来的“棚改三年计划”，尤其是提高棚改货币化安置比例。

瑞银证券首席经济学家汪涛表示，今年上半年三四线城市房地产销售同比增长25%，是全国销售稳健增长最重要的推动因素，而一二线城市销售仅增长4%。三四线城市占全国房地产新开工和销售的60%、整体房地产开发投资的45%。

为了抑制炒房资金涌入市场，目前超过40个城市颁布楼市“限售令”。成都、福州、青岛、常州等二三线城市宣布了新购住房限售政策，限售期限多在2-3年。海口、西安以及保定白沟新城限售周期长达5年。保定更是在5月推出的一宗宅地上试行10年限售。（详见财新网报道“楼市迎来“限售潮” 三四线城市将成下半年调控重点”》）

易居研究院报告提到，限售政策对于延长房地产市场交易周期有较为显著的影响，也使得购房行为更加理性。

国信证券于9月25日发布的研报称：由于限售将部分需求从二手市场引向新房市场，因此这一政策对开发商、地方财政未必负面。■