商品房配建公租房 广州一小区化干戈为玉帛

【财新网】（记者 王婧）一道高约两米的铁栅栏横亘在广州翠悦湾小区中间，将商品房和公租房硬生生划分成两部分：西边是商品房，东边是公租房。若是站在公租房一边，可一眼望见小区里唯一的儿童游乐设施矗立在商品房那一边，与铁栅栏的距离不到十米。

这道铁栅栏建成于2014年6月。彼时，该小区的商品房刚刚交楼不久，公租房尚未有人入住。如同当下全国多个商品房配建保障房的小区，三年前这道铁栅栏是双方矛盾的象征，引发媒体关注。官方认定它是违建，要求拆除。

铁栅栏至今屹立不倒，但双方已握手言和。财新记者近日走访发现：铁栅栏上有一个门，双方住户均可刷卡出入。

隔离穿透后，栅栏亦无拆除必要。翠悦湾小区化干戈为玉帛，变化是如何发生的？

租户颠覆了业主想象

翠悦湾小区所在地块于2011年9月出让。这是全广州第二块政府要求配建保障房的住宅用地，地块的40%要用来配建公共租赁住房。小区统一规划，包括绿化带和地下车库。

七栋楼房于2013年底竣工，其中包含四栋商品房，三栋公租房。从外形上看，商品房与公租房并没有太大的差异。商品房业主于2014年上半年陆续入住后，开发商修起了这道铁栅栏。

在翠悦湾商品房小区一侧，一名女士告诉财新记者说：当年商品房小区业主执意要修铁栅栏，很重要的一个原因就是担心安全问题。“租客换来换去，谁都不认识谁，万一把小孩拐走了怎么办？”她说，在购房时开发商就承诺过，该小区商品房将“封闭管理”。

公租房的租户们，是从2014年底开始陆续搬进来的。这些人颠覆了商品房业主的想象——他们此前认为，来这里住公租房的，“都是穷人”。

然而来此居住的，主要是来自公安系统的无房职工——这些租客属于“体制内”，职业稳定、身份体面，且将在此租住好几年，这打消了商品房业主“不安全”的担忧。

事实上，此后广州市商品房地块上配建的保障房，绝大多数住户均非传统意义上的“穷人”。广州本地多家媒体在2007年11月时报道称：3148户“双特困”家庭已经分配至若干个社区中的廉租住房，当年12月起就可陆续入住。广州2005年统计在册的5643户特困户住房问题已得到全面解决。

保利投顾研究院提供给财新记者的数据显示：自2011年4月至今，广州已成交配建保障房地块57宗，配建保障房面积共201.63万平方米。这些配建保障房无一售卖，主要用作回迁房、政府性房源、公租房、定向宿舍等。部分地块上混合了上述多种房源。

真正用于“穷人”的保障房并不多，在上述分类中，主要是公租房。数据显示：用于公租房的面积仅为69298平方米，此外还有95400平方米属于“外来务工人员公租房混合回迁房”。这两类性质的地块之和也不到16.5万平方米，仅为全部配建保障房面积的大约8%。

缴纳同等物业费

一名公租房的租户告诉财新记者：房子是单位租下再分配给无房职工的。她每月为一套50多平方米的房子支付大约五六百元租金，这笔钱交给单位，另有部分房租由单位补齐。

广州2017年版的《公共租赁住房租金标准》显示：这一小区的公租房租金标准为：按建筑面积计算，每平米每月22元。这意味着，若是一套70平米的房子，其租金约为每月1540元。

对比租房网站价格，该小区70平方米的房子，市场租金为每月3000元。而若是大户型，例如该小区118平方米的房子，市场租金约为每月6000元。

用不同代价住进品质大致相同、仅是户型有别的房子，商品房业主最初亦心有不满。不过最近三四年，翠悦湾的房价从2013年开盘时的每平方米约2万元涨至现在的每平方米约3.2万元，一名商品房业主对财新记者说：“相比租房，那还是买房更划算些。”

这名业主说，当年双方有矛盾，商品房业主执意要修铁栅栏，主要是因为最初双方缴纳管理费不同，公租房管理费远远低于商品房。他认为，这意味着商品房业主在小区服务上将再次补贴公租房，“并不公平”。

政策转变发生在2016年。当年颁布的《广州市公共租赁住房保障办法》规定：政府通过其他渠道筹集的公共租赁住房，原则上与所在项目纳入统一的物业管理。

该小区保安告诉财新记者说：目前两边管理费已经按照统一标准收取，每平方米每月2.8元。“缴纳一样的管理费后，我们工作起来就方便了很多。”该保安说。

财新记者注意到：该小区商品房与公租房区域属统一规划，其容积率与绿化带均无明显差异。

9月8日上午，商品房区域的一名老人告诉财新记者，物业费统一后，大家逐渐开始本着“与人方便与己方便”的心态来对待对方。他说，相较于商品房，公租房一侧的门距离公交车站和超市都近得多，这使得商品房业主频繁穿过公租房区域。而公租房的住户们，除了孩子喜欢到商品房这边的滑梯玩耍之外，成年人较少前往商品房区域。

铁栅栏为何不拆？

既是双方彼此都可以进入对方区域，铁栅栏是否还有必要存在？据财新记者观察：这堪称小区的“外部矛盾”，具有特殊性。

从地理位置来看，与公租房同居铁栅栏一侧的，还有一栋低矮的楼梯楼。它坐落在公租房南面，修建于1997年，外观较为破旧，属于金德苑西区，与翠悦湾属于不同小区。

这栋楼梯楼与翠悦湾公租房共享一个出口。楼梯楼与公租房之间，只有绿化带稍作隔离。

“两个小区的物业费相差太大，所以这个铁栅栏没办法拆。”9月8日上午，小区所在地的居委负责人如是回应财新记者。

据财新记者了解，目前金德苑小区的物业费为每平米每月0.75元；翠悦湾的物业费为每平米每月2.8元，几乎是前者的四倍。两个小区亦由不同的物业公司管理。

9月5日下午，财新记者观察发现：铁栅栏两侧，居民的生活模式存在较大差异。

在金德苑西区，数十名老人坐在石凳上聊天、乘凉、下棋。有的老人穿着拖鞋、打着赤膊。在小区配套的网球场里，没有人挥汗如雨，只有老人抱着孩子晒太阳，亦有若干个稍大的小孩在这里玩滑板车。围着网球场的铁丝网下，还有居民悉心种植的紫苏。

而在翠悦湾商品房一侧，年轻人出入楼宇，步履飞快。仅仅在儿童游乐设施区域，一些妇女和老人在闲聊，三五个孩子在滑梯攀爬。孩子们银铃般的笑声穿越铁栅栏，站在金德苑西区的网球场里也能听到。

“你们平时会带孩子过去（指商品房的滑梯区）玩吗？”在网球场里，财新记者询问多名正在看孩子的老人，他们一致回答：不会。■