公寓房断贷危机喧嚣再起 中国买家四面楚歌

(更新)澳洲本地及海外的按揭经纪与贷款商表示，借贷新规下成千上万的投资人在缴纳定金后无法完成购买，公寓期房买家陷入断贷危机当中。

ACB News《澳华财经在线》报道，上海的一些金融公司宣称，中国客户在澳洲银行的贷款被冻结，面临着要么丧失抵押品赎回权，或者接受私人金融公司高利贷的困境。一些澳洲金融公司也宣称，不少本地客户(许多是亚洲人)被迫延迟3个月结算，以寻找替代融资办法。

据澳金融评论报，上海Home Tree集团一位中介 Mark Yin称，国内客户在澳洲银行的贷款全部被冻结了，客户们原本都在等待澳洲的房子交割，这些公寓多位于墨尔本CBD。

D-Day来临?

该报将公寓市场的惶惑情绪描述为“D-Day来临”，并援引有着不少海外及本地亚洲客户的按揭经纪公司Neue Black一高管的话称，“未来3-12个月，许多投资人需要贷款来完成购房交易，但他们将发现贷款来源受限，令人担忧”。

近年来澳洲各首府，尤其是墨尔本、悉尼与布里斯班有数十亿资金投向公寓项目。大部分新房发售是期房交易，这意味着有诸多买家采用定金+尾款的购买方式，而公寓交割时需要进行二次评估，并且买家要从贷款方获取放贷承诺。业内相信中国买家对澳房需求仍然强劲，但许多人在观望信贷条件收紧对公寓资产评估的具体影响。

供应大增，尤其是在墨尔本CBD周边，正拖缓房价与需求增长。最初扑向海外买家的贷款行也变得谨慎，尤其是发现行业内可能存在大面积贷款诈欺的情况下。有分析认为，主要问题在于，购买楼花的半数是中国大陆买家。许多早前收取定金时同意提供贷款的银行改弦更张，不愿在交房时放贷。

处于焦虑当中的贷款商们担忧，房市大转向或者市场情绪恶化，最终引致大面积法拍，而自己却根本难以找到这些海外买家。而在交房时才能收到佣金的按揭经纪也很紧张，担心收不到服务费用。

海外金融商补位

ACB News《澳华财经在线》报道，澳洲公寓市场仿佛面临绝顶风暴，公寓买家与开发商受到银行限贷，多地针对外国投资人买房的新税陆续生效。随着银行对即将交割的期房重新评估，不少公寓估值可能会调整到购买价以下，影响到后续贷款。这意味着越来越多海外与本地投资人将面临资金缺口。

据称目前新加坡与马来西亚一些金融公司正针对贷款者推出“拯救方案”，主要通过创建私人拯救基金，或接手搁浅的“不良”公寓，而这意味着买家将丧失买房定金。这些金融商提出的贷款产品有5年期、起点利率7.5%，或者1年期紧急贷款，利率12%。另外还有些利率递进式贷款，不同额度的贷款适用不同利率，通常较澳洲银行的标准浮动及固定利率高出数倍。

据澳金融评论报，上述 Mark Yin表示，没办法为客户获得融资，并怀疑他们难以完成结算。他表示，现在已经不做澳洲房产了。上海另一中介Iron Fish的总裁Lanny Xu表示，大部分客户没有受到影响，但有近20%的客户正试图将公寓转手，他们中有些考虑向新加坡的银行融资。那里的贷款行仍乐于提供澳房贷款，只是融资成本普遍高于澳洲。

Xu透露，目前市场出现一些专门针对当前贷款缺口新成立的按揭基金，索要的利率多在8-12%之间。澳洲银行与其它本地贷款公司三年期贷款固定利率则通常在4%以下。

目前，对于房贷市场，监管及政策方保持谨慎严肃态度。上月，银行监管方澳审慎监管局(APRA)再次强调限制银行发放房贷的立场，该局理事查尔斯· 立特瑞尔( Charles Littrell )表示，澳洲的监管力度其实落后了好几年。另有分析人士评论各州加征外资房产税时也认为，房市周期进行到现在再加税已经太晚了，三年前就应如此。(相关链接：《非银行贷款业迎变局 次贷回归填补融资空缺》)

中国方面，目前中国居民个人每年仅可向海外转移5万美元资金，而中国大陆银行正填补体系漏洞，遏止资本非法外流。面对监管趋严，在中国的海外房产中介感受到较大压力。

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