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悉尼

澳"富人"用租金还贷款想得美?银行或要限贷了

来源: 今日澳洲 原文链接 评论0条

在澳洲有房贷的朋友注意了!据摩根大通(JP Morgan)和数字金融分析(Digital Finance Analytics),极度依赖租金收入偿还贷款的人即将被银行定位为高风险群体,因为如果利率上升就会导致还贷难度骤增,然而房产仍是投资的好选择之一。

数字金融分析的Martin North每年要研究两万六千名银行客户,他表示,只要利率上调两个百分点到6%,就会让80%的“青年富豪”对抵押贷款压力山大。

而超过90%的“老年富豪”即使利率不上升也有偿还投资贷款的压力,如果利率上升到7%,几乎全部“老年富豪”都得“中枪”。顺便说一句,7%利率可是银行管理者常常拿来做压力测试指标用的,就是要看看面对经济危机时借贷者的还款能力如何。

据称,老年人常常被排除在这项测试之外,因为通常老年人都是用租金偿还大部分房贷,也很少有其它收入。

“即使利率只上升一点点,他们也得花大力气才能还上贷款。”North表示:“我们的模型显示,即使远低于7%利率,也就是APRA (Australian Prudential Regulation Authority, 澳大利亚审慎监管局)设置的最低服务适用等级,还是有相当多的人有相当大的还款压力。”

然而,数据似乎也呈现,即使利率涨了,租金也涨不上去…

国际银行标准的制定者——巴塞尔银行监管委员会,在考虑设定一个规则,要根据借款人有多少贷款是用房租来偿还的,来确定银行对该投资者的放款额度。

目前这个提案的内容包括:如果投资者借贷很大程度上依赖租金收入还款,用存款还款只占总比例的20%到40%,银行就需要设立90%的风险加权资金,来确保可以弥补上可能出现的损失。相比之下,如果已还清房贷,只负担35%的风险加权资金。


(图片来源:《悉尼晨锋报》)

摩根大通的分析师Scott Manning“固执”地表示,这意味着一些从前能在银行贷到更多款的有钱人,现在却是银行贷款成本最高的客户。

二月份的《澳大利亚抵押贷款报告》显示,35%的人想要在未来的一年内重新贷款,以置换掉之前不划算的贷款带来的损失,而2014年11月仅有10%的人想这样做。

Manning表示,银行很有可能从缓慢增长的房价预期中抽身而出,通过房产经纪人将目标锁定在年轻而有发展潜力的家庭上,撇开富有的老年人,因为从投资贷款角度看,老年人是最没吸引力的人群。

但是,Manning和North也表示,投资房产赚取租金的人还是最有可能贷款的人,因为他们还是可以从房租中获得较好的收益,相比之下银行存款和利息波动性较大,因此还是会有来贷款的人。


(图片来源:网络)

2014年11月,有70%的“复合方案型投资人”计划贷款投资房产。这一数据在今年2月份下降到65%。

“在股票或存款逐渐丧失吸引力时,房产仍是很多投资者的首选。”North是这样说的。

(实习:BearicG)

关键词: 房产贷款风险
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