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悉尼

用悉尼的高密度发展历史来看奥克兰地产投资的商机

14天前 来源: 澳洲万邦金融 原文链接 评论0条

(以下信息是我受邀,在新西兰网站后花园做的一次网络直播。当天因为我这边线路不好,再加上时间有限,信息并没有发表完整。所以这次我把之前演讲的信息润色补充一下,以文字的方式发出来。)

感谢打工族聊房产的负责人Ben邀请,给我这个机会和新西兰的华人同胞,分享和交流一下澳洲的地产投资经验,也感谢后花园给我们技术支持。

2016年奥克兰政府公布了Auckland Unitary Plan, 重新规划了城市的密度,新的法规彻底改变了游戏规则。我奥克兰的朋友在西区有一块占地800平的house,法规之前那个房子只能盖一套房子,新法规出现之后可以建11个townhouse。土地的性质从低密度一下子变成中高密度,潜在的供给极具提升。新法案代表了一个新的时代到来。

圣经传道书上写着“天下无新事”,德国哲学家黑格尔又说“历史是在不断的重复”。在我看来,Auckland Unitary Plan不过是我们悉尼曾经经历的,堪培拉正在经历的,而你们奥克兰投资人将会经历的。

希望我们的过去能给你们的未来一些指引。

首先我们先做一个定性

当政府提升了城市土地的密度,增大了住房潜在的供给,这是一件好事还是坏事呢?我个人认为这是好事,而且是大大的好事。

01

对于政府来说

大量的住宅建设工程,提升了社会整体的就业,房地产直接和间接带动了上下游20,30个不同的产业,是非常有效的经济刺激手段。

另外在地产开发的整个链条中,政府拿到了大量的收入,比如说获取出让国有土地的土地出让金。收取印花税,GST , 土地税,还有房子成交以后屋主要固定缴纳市政管理费。这些利润不但解决了政府财政赤字问题,也让政府有财力做一些大规模的基础设施建设和升级。

02

对于普通民众来说

对于普通民众来说更是一件非常好的事,更直白讲是一个财富快速升迁之路。

从民生角度来看,一是让有限的资源让更多人享受到。例如无论是在悉尼还是奥克兰,城市的北岸都是一个让人向往的地方,那里不但环境宜人,教育资源丰富,离市区也很近。

想象一下如果这样的区只有house,价格动不动都要两百万以上,那这么好的区域就只是少数人能负担的起,享受的到。如果这里可以盖公寓,每套只要80,90万,是不是一下子降低区域居住门槛,让更多人享受到了这里的资源,造福了大众呢?

从财富的角度来讲,这是对普通人升迁逾越,千载难逢的机会。住宅造出来,能造就大量的需求,一栋一百套公寓的大楼造出来,代表了给原先地主高额的土地出让金,给builder巨额的工程款,给建筑师大笔的设计费,给中介不菲的销售佣金,贷款经纪人做不完贷款申请,上百套房子需要租赁管理。

想象一下,如果你是银行每年就是靠着二手市场那几千套房子的存量周转,结果某年你的城市一下竣工了几万套公寓,那是不是一下收入就会多几十倍呢?

地产产业链条上的人只要不太笨,基本都会赚到一笔钱。在悉尼2012-2017这5年里,我见到一些转行做地产的,在几年出现了戏剧性的变化,可以说除了中国改革开放那会,这种事很少出现,连故事会都不敢这么编。

我看到:

  • 当翻译的开上了宾利,还出了自传

  • 曾经的赌场发牌的荷官买了兰博基尼,终于玩大老二拿到了同花顺

  • 做铁板烧的师傅成了国际霸道总裁

  • 推销雀巢咖啡的sales转型为地产公司二把手,顶梁柱

  • 中餐馆的厨子变成了邻家百万富翁,销售专家。

  • 花花公子成了别人的心灵导师,每晚传授投资理念,把过去炮友发展成客户,给客户身心灵全方位关怀

  • 在工地打现金工的中年大叔自己做起了房地产开发,而后喜提女大学生娇妻

  • 干直销的成了土地别墅专家,自己疯狂置业十几套

  • 大胸貌美但有雀斑的朋友圈自拍女神成了最励志的销售女王,收入是老公的10倍

当然,还有

  • 曾经在超市理货的肥胖理货员,最后做了贷款经纪人赚超过百万

我没有编故事,这就是过去十年悉尼地产界的神话缩写。无论你曾经是谁,这种地产的行情是你一生的机会。我负责任的说,这种机会抓到两次绝对有机会当亿万富翁。

正所谓时势造英雄,在增量市场下,市场带你飞,是猪也可以飞起来。如果不是猪而是老鹰,那你可以借着这波趋势飞的很高很高。

高密度带来的副作用也不是没有,这世界有人赢就会有人输。

首当其冲的肯定是房产投资人,尤其是买apartment和unit的投资人。我记得我太太在新西兰留学时,给我讲了一些2014年在奥克兰租房故事。她租房在奥克兰Sandringham(相当于悉尼内西),在看房的当天,至少来了将近20多组人,房东的态度是价高者得,你们抢吧。

好不容易和室友负担的起这个房子,又发现因为房子太过老化,浴室的淋浴有问题,根本没有热水,水压也低。房东发话,可以派人修理,但是租金要涨,因为我的成本高了。后来我太太没办法想了想还是同意了,毕竟租房子还是很难的。

这让我想起刚来澳洲那些岁月。2003年左右家家户户的2房一卫旧公寓都住了2-3户左右的人。我依稀记得2008年电视里我看到,Ashfield 一个旧公寓做租房open,来了20多个人。2010年Burwood房东给我说Burwood 的房子永远不愁租,打了广告最多一周不到租出去,租金还年年涨。

可是自从悉尼进入高密度后一切都变了。首先是关于地段的逻辑变了,例如以前大家认为的地段就是3S+ 1P(商场,学校,火车站+政府计划) ,可是越是这样的地段盖的楼越多,只要这个区有商场,有车站,政府就规划很多的公寓楼。

有的地方,没商场和火车站,但因为在这种商圈的3-5公里范围,也依旧盖了很多公寓。最后形成了一期项目完了有二期项目,二期项目完了又三期项目,三期项目完了隔壁区又开盘了,隔壁开盘完了,一期的人又想抛售了。

第二是整个城市逐步从房东市场步入到房客市场。没配套的区域就几十块几十块的减租,我之前写了文章提到悉尼某区域的开发商已经丧心病狂到给五周免租,还送Ipad。

有配套区域的房子,因为公寓盖太多,旧房子开始很难租出去。房子多烂都好意思拿出去的租的日子,开始一去不复返,有些毛病改改了。没那么旧的房子出租时间比想象要长,从过去1-2周,变成3-4周。

我以前参加过很多付费地产投资课程,都是教你如何买好房子,但没讲如何出租房子。讲如何发掘一块土地的开发潜力,但没说房子造好后怎么卖出去。因为在一个存量为主增量为辅的城市,这些事你是不需要发愁的。以前经常听楼花中介讲,悉尼哪有租不出去的房子,要不太贵,要不太破。

可是城市进入高密度,这套逻辑就变了。细节是魔鬼,房子朝北和不朝北,客厅大不大等这样那样的细节,在一个不缺房的市场里开始变得越来越重要。

除了对地产投资人的冲击,对屋主的生活也会有冲击。第一是学区的收缩,我们看到由于当地建了太多的公寓,新增的人口让当地学校没法负担。所以很多小学做了收缩学区的决定,曾经很多在校区网的房子不再在学区内。本来你买房就是冲着当地的好学校,结果发现学区不在你买房的范围了。

如悉尼Ryde Council 的10个小学在今年就有重新规划学区,再或者悉尼Turramurra大部分公寓在pacific highway,但好学校的学区在西边。相似的案例在奥克兰的中区也发生过。 

还有一点就是高密度会降低一个区域的品味和档次。例如说这个区域是以低密度的house为主,那自然居民都是高收入人群。当你开始成片建公寓的时候,等于把很多低收入人口带到这个区域,因为大部分买家是投资客,所以居住者以租客为主。

公寓多了以后,这个区的在你心中的形象会变成这个区挺方便,吃个饭买个东西还行,但住在这里觉得有点low,人员有点杂。

男人20岁左右喜欢女人妖艳性感,30岁又希望女性娴熟端庄,相夫教子。房子何尝不一样,年轻喜欢热闹方便,交通方便。有家后希望住在一个低密度,绿化好,学校好,安静又宽敞的地方。

那普通人如何在这波城市高密度大潮中赚到自己的财富呢?首先是事业要和地产搭边。家里人有一个人最好从事地产相关行业,销售,贷款,租赁或过户师。(地产热潮肯定要做跟地产相关的事情才能快速敛财,医生律师什么的是稳定周期,无论什么时候都不愁赚钱的)只不过像有一篇文章里讲的,自己别买公寓就好。

有些开发商过去一直很好,可是在这波大潮里因为贪婪,会无论在定价还是质量都大不如前,吃相要多难看就有多难看。他们做出来的东西能买就怪了。

投资上有三种房子值得留意。

第一种是厂房warehouse,悉尼这波大潮里很多人谈房子怎样怎样,其实warehouse涨的很凶猛,朋友6年前买的warehouse价格不但翻倍,现在租金回报率接近10%。

为什么呢?因为很多warehouse或者厂房都是建造在交通发达,离市区也不太远的区域,当地甚至还有火车站。收购它们肯定比收购住宅地皮便宜很多,所以厂房被大量收购建成住宅,减少了存量,推高了价格。

悉尼现在的居民区前身都是工厂区,如zetland, mascot等。我在奥克兰考察的时候,看到从Ellersile火车站一路下来的几站,出站看到好多厂房,按照悉尼的经验,这些都是要改建的。

第二点就是一些主要商圈的商铺,一些有3S+ 1P(商场,学校,火车站+政府计划)区域,像奥克兰的new Lynn,Henderson。这些区域主要商业街和交通干道上的商铺往往被政府重新规划密度,可以底下盖商铺,上面盖7,8层高的住宅。

最后是那些靠近火车站和商场的house,刚好地大,哪怕区远一点,只要靠近中心,也可能被政府规划成高密度住宅区域被开发商收购。高密度发展中house会变的越来越保值,尤其那些自带学区的。

最后一点期望你的配偶是个善良的人,这波悉尼地产大潮里,我见到很多人,钱是赚到了,但人变了,家庭也破裂了。无论男人还是女人,有些人有钱之后会让你看清了自己,也看清了别人。

趋势也有终结的那一天。

人无百日好,花无千日红,任何的事物最终都会有它的尽头。这波趋势维持多久,会根据外来移民流入数量,内在住房缺口和贷款政策维持3-5年左右。一旦需求和供给之间空隙逐步缩小,贷款政策收紧会成为压死骆驼的最后一根稻草。

在一切结束之前,你会听到XX城市的住房缺口可能要维持30-50年,这种口号就像卖伟哥在呼喊,你可以拥抱雄风,终身崛起,但药效总会有过的那一天。不正常的事不会成为生活的一部分。

不是任何时候贷款都会像现在这么容易

不是任何时候租客都hassle free。

也不是任何时候房子都可以估值到合同价。

这些只有回头看才会明白。

在这之前无论赚了多少钱,戒骄戒躁,多想想怎么把事情做好。无论多狂,也不要让自己陷入资不抵债的负现金流的状态。记住好的时候想想不好的时候,不好的时候想想好的时候。

以上是一位曾经经历过悉尼高密度发展中过来人,感谢阅读,愿这篇文章帮助到你,我是万邦君。

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