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悉尼

这种适应时代需求的高回报物业,本地与海外人士可建可买,却鲜为人知

26天前 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

最近,在我们的《创富实战》专栏读者群体中,我进一步地筛选出有志于付出时间和精力,学习和实践人为增值和人为现金流策略的活跃投资者,组建了“我爱澳房俱乐部”,把志趣相投的朋友聚在一起,实现更好的资源整合。

目前,俱乐部中有不少成员对一种鲜为人知的物业类别特别感兴趣。

这种物业类别适应了时代的发展,特别是在经济不景气、房价居高不下、工薪阶层收入下降的大环境下,一方面满足了社会底层人士的住房需求,一方面给投资者带来丰厚的现金流和增值回报。

因此,我在今天的专栏文章里,给读者介绍这种仍然在红利期的、仍然没有太多人在做的、本地和海外人士均可建可买的、也非常值得大家关注的物业类别——寄宿公寓。

什么是寄宿公寓?

为了缓解住房可负担性问题,澳洲各州政府出台政策鼓励房产投资者开发廉价的出租房,供应给低收入单身人士租客,他们可能是学生、年轻的专业人士、失业人士、残疾人士以及退休人士。

寄宿公寓,即boarding house或rooming house,属于政府鼓励的廉租房的一种。它提供租金相对较低的居住空间,以满足低收入房客的需求。

寄宿公寓之所以能做到租金低廉,同时又能让投资者获得现金流和增值,是因为寄宿公寓每个房间的面积比较小,一栋寄宿公寓能容纳多个房客,从而提升了整体现金流。随着租客需求的增加,租金也逐渐上升。

由于寄宿公寓定性为商业物业,其价值取决于高租金回报,因此寄宿公寓在转手的时候,也往往能获得不错的销售价格。

寄宿公寓里的每个套间有床、小厨房、浴室等设施,供房客日常居住,也配有公共区域,供房客之间进行社交。当然,也有一些老式的寄宿公寓给房客只提供睡房,而厨房和浴室都是共用的。

越来越多的寄宿公寓开发申请,由平民百姓投资者所提交。在新南威尔士州,寄宿公寓的开发申请的数量,呈每年翻一番以上的增长趋势:

2017年有26份申请

2018年有65份申请

而到了2019年,申请数量攀升到了131份。

虽然基数小,但这个增长趋势是惊人的。

如何建造寄宿公寓?

建造寄宿公寓的申请,需要由专业的城镇规划师和建筑设计师共同协助业主完成,往往拿到批文的那一瞬间,该土地的价值已经涨了。

因为任何一个建筑商或者投资者把这块土地买下来之后,就可以直接建造高现金流、高增值的寄宿公寓了。

我们来看几个例子。

以下是一个商业区的地块,属于临街商铺类物业,业主于2016年以65万澳元买下。

新业主没有把这块地再次开发为纯商铺,而是向市政厅递交申请,建造带有8个套间和1个临街商铺的寄宿公寓。

获得批文后,业主委托中介以拍卖形式带批文转卖该物业,最终成交价110万。

再来看另一个住宅物业,F先生持有了这套旧房子已经有20多年了,有卖房打算的时候,不满足于市场的自然增长,很希望把房子卖到更高的价格,于是他做了一次规划咨询。

通过规划和设计的专业人士帮助,他成功地从市政厅那里拿到一份批文,建一栋带有15个房间的建筑面积达451平米的寄宿公寓。他没有把工程完成,而是选择带批文转卖。

出售的时候,该区域的独立房中位价才63万澳元,可是最终中介帮他卖出了125万澳元的好价格,高出中位价62万澳元。

寄宿公寓投资者如果把整个开发流程全部做完后,一般来说不会出售,因为现金流实在太好了。

偶尔也有正在运营的寄宿公寓出售的情况,来看下一个例子。

H先生在2014年买下来一栋老房子,成交价为185万澳元。

随后,H先生向当地政府申请推倒老房子,重建带21个套间的寄宿公寓,并且在拿到批文后,花了近300万澳元完成了建筑工程和缴纳各种相关费用。

最后把寄宿公寓运营起来,租金收入高达每年54.5万澳元。

去年年底,H先生委托中介通过拍卖整体出售该寄宿公寓,最终成交价956万澳元,获得了十分丰厚的利润。

需要注意的一点是,很多寄宿公寓项目是带着批文卖给建筑商的,建筑商接盘后全资兴建。

因为这类物业仍然属于少数,一般银行没有针对寄宿公寓建筑的贷款,因此需要业主全款建筑,建成后再让银行重新估值抵押套现。

当然,无法全款建筑的业主,另一个选择是短期地从私人或贷款基金渠道进行融资,建成后再通过主流银行转贷。

普通投资者如何投资寄宿公寓?

普通投资者如果希望进入寄宿公寓这个领域,有几个突破口:

1、检视自己目前已有自住房和投资房组合。

看是否已经持有靠近火车站、巴士站或商业中心的独立房,看是否可以通过改造现有房产或者推倒重建的形式,建造寄宿公寓。

2、购空地或老房子,申请改造老房子或者推倒重建寄宿公寓。

买入前要做好可行性分析,一方面确认该地块确实可以建寄宿公寓,另一方面核算成本,确认整个项目做下来后有可观的现金流。

3、购买带寄宿公寓批文的地块或老房子,直接按照批文和设计,建设寄宿公寓。

同理,买入前要做好尽职调查,确认整个项目做下来后有可观的现金流。

4、购买现成老式寄宿公寓,装修改造以提升价值和现金流。

市场上也有老式寄宿公寓在售,投资者购买以后,可以进一步地提升其价值和现金流。

5、购买现成新式寄宿公寓。

这类新式寄宿公寓放到市场上的机会比较少,但也不是不存在。

如果寄宿公寓比较新,那么投资者可能需要以稍微较低的租金回报率购入,等待租金和物业价值逐年提升,与购买其他现成全新或较新的商业物业的性质类似。

无论你是本地人士还是海外人士,无论你持有低预算还是高预算,寄宿公寓领域里都有适合你的项目,供你参与。

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