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悉尼

布里斯本房市的春天是否来到?

7天前 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

不在老外的房圈里混,你是不知道本地人对布里斯本这座城市有多么热爱。

在澳洲房圈里,三天两头就能看到一则新闻,说布里斯本房市将会在未来几年内有多么大升幅。

关于SEQ(布里斯本至黄金海岸一带)要大涨的新闻,最早的都可以追溯到2015年。

这个内在原因除了悉尼太贵,也在于按照悉尼的眼光去看布里斯本,那里的房价实在太便宜。

 举个例子:

这座看起来不起眼的房子,坐落在布里斯本离市中心17公里外的区域,区域内有购物中心和火车站,最重要的是房子离海滩只有100米的距离,要价只有59万。

17公里是什么概念?

如果不坐船manly离市中心也有17公里,同样的房子离海滩也只有100米的话,我在保证这个价格在悉尼至少会翻上5-6倍。

所以说澳洲人怎么能不激动,随便拿一个连在悉尼城乡结合部Blacktown买house都困难的价格,就可以轻易搬入海边社区。

布里斯本的房子不涨,似乎没有天理。

如果您的心情也开始激动了,STOP,听我说两句。

万邦君读遍了房产投资大师的书籍,我发现他们当中共同特点之一,就是他们大部分购买房产都集中在一个城市,例如号称在上海买过数十套房产的欧神,2016年写文章公开看好重庆,但他本人实际上根本没在重庆买过一套房。

我分析下来的根本原因在于,每个城市的投资逻辑各不一样,正所谓汝之蜜糖彼之砒霜,你把悉尼的成功经验拿到布里斯本去复制,可能完全行不通。

我跟你一条一条掰扯,这样你才会完全明白。

如果说悉尼不缺房,那布里斯本是不缺地的

我图片显示的两个区,一个在北,另一个在南,距离市中心15公里。这样的距离在悉尼算做是中环,但在布里斯本你可以当成城乡结合部,因为当地空地多的可以做Master community plan(大型低密度社区)。

如果换在悉尼,15公里往北是Ryde, 往南是Rockdale, 往西是homebush, 你能想象一下在这几个区,像悉尼西南,西北一样盖house land package(土地别墅)吗?

换作开发商你一定开心死,永远不愁找不到地,站在投资那就是另外一个角度了,实际上哪怕在离市中心5-8公里的内城区,找一块大空地盖房子也不是什么难事

每个城市都有自己行政管辖范围,但根据自身的经济,人口和城市扩张速度,其真实能辐射并影响房价的范围,远比行政范围小。

例如离上海70公里的滴水湖也在行政管辖范围内,但你住在那能感受到上海房价的热度,享受上海的资源吗?

我个人认为,以目前布里斯本的人口,其真实的辐射范围也就在12-13公里左右,出了这个范围基本就算是农村了。这个范围公寓多的不用说,连House也通过土地分割有一定的供给。

在悉尼,大家相信房子买的越多越好,甚至无论本地还是华人圈里,大家比较喜欢攀比各自买了几套房。

虽然说巨大的房贷压力,但有房的人神情都很得意,这其中的原因是在于悉尼的房子长线来说是一直上涨的。

房子哪有不涨的?

你说错了,在布里斯本故事版本是另外一种的。这里投资人买房不看增值,不看数量,capital growth dose not matter,他们更看重现金流,所谓澳洲房子7-10年翻一倍的说法,对他们来说是myth。

这是我自己做布里斯本房价图的一部分,里面的得出几个结论,第一是河北面的房价要比南面中价位高一些。

第二,也是我最震惊的,根据realestate.com.au 的数据,在过去8年布里斯本没有一个区中价位增幅超过15%以上,你可以把这个8年增幅按澳洲每年通货膨胀计算,真实增长为0。

更有意思的是在过去8年,有些区如Yeerongpilly,burbank和gumdale甚至出现将近10%的价格下跌。布里斯本房价为什么增长慢,绝对不是外面房地产公司跟半仙算命一样,所说的房产周期。

房产一切最终回到供求关系的根本。人太少,房子又太多。

你在布里斯本开车会发现,任何时候开车,这里是不堵车,你能准时到达你的目的地,所以当地人买房,火车站反而不是最重要的考量指标。

我悉尼的朋友很惊讶的告诉我,他周六9点在布里斯本市中心竟然没看什么人,车少的他可以横穿马路。

除非这个城市是某国首都,我是不会指望一个不堵车的城市会出现房价大涨。

另外布里斯本的经济也受到很大的考验,自从矿业大潮过去后,布里斯本一直没建立起自己的高科技产业。

这种经济衰退的迹象我在这座城市考察时,感受很明显。

我走在Burnswick大街上,作为景点,这条街链接着布里斯本房价最高的富人区New farm一直到CBD。然而这条街无论是我向上走,还是向下走,全部都是招租关门的店铺,我都感受到了经济下滑的寒意。

没人,没钱房价自然没有向上的动力,地产Sales别说拿出房产周期,你就算拿出八卦图算命,我都不信有啥增长元素在里面。

那么布里斯本就完全不能投资了吗?其实对布里斯本本土投资人,他们有两样非常有力的武器:

一个是布里斯本有比较高的租售比,另外一个当地政府对小型开发是持有非常支持与开放的态度。

虽然他们无法像我们这样买入后,指望房子几年内大幅上涨,但是结合以上两点,他们依然能取得不错的回报。举几个例子:

首先是布里斯本几乎每一个house在居民住宅区的房子,都可以合理合法的建造5间自带卫生间的boarding house,无需邻居同意。

如果你刚好买到一个house,house的地自带两个产权,那你就可以在上面建造两个boarding house,画风如下

(因为洪水区的缘故,房子的地基会建造的高一些)

这个投资人2014年在rocklea 买的房子,售价31万5,盖这两个东西总共是80万,一边40万。 

总体成本在120万左右,10个房间,每个租一周275,总共2750一周,一年回报14万3,一年租金回报12%。

在实际操作中会有20%空租期,去掉空租期的回报会有8%左右,另外有一点是,管理费会比较贵,需要8.8%,加上两周letting fee。

5房5卫5车位各一边。

另一种布里斯本的玩法,是分地。

布里斯本大地别墅比较多,很多还自带两个土地产权,你可以买来,把房子敲掉,在做好下水道和电力分离的工程后,分割成两个土地,拿出来,单独卖,如下

(当地民众习惯自己买空地造房)

这是今年当地投资者做的一个单子,买入价113万,各种成本加在一起126万6,两个块地分别售出后各自赚了5万块,也就是总共10万的利润。

其实布里斯本投资的逻辑你可以这么理解,任何商业链条可以分为以下几个链条

厂商-批发商—零售商—消费者

转换成地产链条如下

一级土地开发商---建筑商(加建,改建和重建)----二手房投资人-----未来接盘侠

悉尼市场太好了,每年有人涌入,只要不是买了贵的新房,不愁有新的人来到这座城市来接盘,所以当地产投资人在悉尼还是一件有利可图的事。

布里斯本二手市场增幅差,城市经济人口跟不上,买入长期持有这种悉尼特色在布里斯本玩不起来,想赚钱只能往上一个链条走,当批发商。

这种风险也大一点,时间也多,但有利润。加上布里斯本地多,council审批环境松,自己盖,做开发就是王道;而悉尼门槛高,地价让builder都无利可图,自然buy and hold就是正确逻辑。

这就是布里斯本的投资逻辑,感谢您的阅读,我们下次再见。

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