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悉尼

海外投资者为什么经常成为“炮灰” ——「房圈」中国行之感悟丨财神

10天前 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论1条

上周,我们「房圈」团队在上海和北京两座城市做了三场澳洲房产讲座,反响非常热烈。很感谢广大读者到场支持我们平台的活动。

通过国内的这一系列活动与实际案例的反馈,我惊讶地发现国内有很多投资者在澳房投资的过程中,走了很多的弯路,做了多次”炮灰“。今天的文章我想针对这次中国之行写一点自己的感悟。


外部因素的影响


1

 信息的不对称性

由于国内对国外信息把控很严格,中国本地的投资者在信息获取上存在很大的局限性。在国内想搜索一些信息,主要的途径就是“Baidu” 。但由于Google在国内是被完全禁止的,而Baidu的很多项目信息是可以通过竞价排名而排到前页,所以在信息获取上,投资者就被营销了。

2


 高利润项目

这次回国,我和很多已经在澳投资的客户沟通时发现,他们过去在澳购买的项目中,买对的并不多。有些人买的项目,在澳洲本地很少有人会去触碰。我心里便有了这样的疑问:为什么国内投资买不到澳洲的精品项目?其实答案很简单:“利润与产品”之间的平衡。国内很多中介追求高利润项目,其实也不是他们的错。国内高昂的营销成本和人工开支,迫使很多中介不得不追求利润高的项目;然而一些利润高的项目往往吃掉未来房产5-7年的增幅。而在澳洲本地销售快的项目又给不了国内代理中介那样的利润点,所以作为海外买家接触到优质项目的机会少之又少。


3

 中介公司的专业度

这次中国之行,见了很多原来做澳房的业内人士,可以用四个字来形容:七零八落。由于澳洲房产政策上的一些变化,导致市场需求量下降,原来从事澳房销售的公司纷纷转向东南亚房产,美国房产,欧洲房产等等。这样的迅速转型留下来很多我们称之为“孤儿客户”,那后续服务质量的跟进可想而知。

内部因素的影响

1

认知因素

许多国内投资人在澳洲投资时,最常见的错误就是将国内房产投资思路照搬到当地,例如CBD情节、大型规划情节和土地情节等等。

澳洲是一个多元民族组成的移民国家,很多生活方式与意识形态和国内截然相反。在澳洲投资想要有所收获,没有别的办法,你必须按照澳洲当地的游戏规则去做。举个简单的例子:许多海外投资者拒绝在悉尼投资,认为悉尼一直处于高价位没有太多的潜力。其实当市场存在波动时,悉尼是全澳抵押贷款被拒绝宗数最少的城市,公寓这几年的涨幅也一直跑赢其它城市。

再举个例子:很多人投资的一些所谓大规划、大社区的项目,里面的买家很大比例上都来自海外,这样的项目今后的涨幅可想而之。所以投资时一定要多查询,多比较,多咨询,提升自己的认知。

2


融资因素

几年前,有些客人为了享受澳洲房产的高杠杆优势,存款明明有限,也没有澳洲当地的收入,却在中介的游说下一次性购买了大量的澳洲物业。他们没有想到,一夜之间澳洲的贷款政策发生了巨大的改变,他们无法获得足够的贷款,很多人连10%的定金都无法收回。这种投机行为给自己造成了很大的损失。对于海外人士最保险的杠杆比率是在50%-60%左右,如果达不到这样的要求,那么澳房投资也许不太适合您。

3


 管理因素

海外人士来澳洲买房,房产在澳洲,合同的管辖权、律师、贷款申请、物业的招租与管理及税务申报都在澳洲,几乎每一个环节都需要澳洲本地专业人士的参与,才能顺利完成整个投资项目。在整个流程中,不论是对于相关人士的不信任,还是存在隐瞒信息、沟通不畅的情况,或者盲目听从、全盘接受某一方的建议,都会导致风险增加。跨境投资的难度之一,就是整个环节中的无数沟通过程。寻找一个专业,尽职尽责,服务到位,保障投资人利益的团队,这是最重要,也是最容易被忽略的一点。

如今悉尼,墨尔本的清空率持续走高,市场现在已经非常活跃,中位价也持续上涨。综合今年澳联储还有降息的可能性,所以可以判断谷底已经在今年的6月份悄悄的走过,澳房市场将持续回暖。

只要海外投资者静下心梳理好投资步骤与思路,在投资项目上做好把控,澳房依然是那个长期稳健的理财产品。

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最新评论(1)
Ludeh 9天前 回复
中肯!士毫除外。


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