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首次置业时,原来你有这么多税务问题都没有注意过!

2019-05-30 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

澳洲大选终于尘埃落地,结果和民意调查相反,联盟党大比分获胜。

自然,工党所出的各种打压房市的政策都被扔到垃圾箱里了,澳洲房市又开始活跃起来。

问:“我才首次置业,现在需要考虑那么多税务问题吗?”

答:“是的,即便是首次置业,每个人的想法情况还是大不相同。”

首次置业时,原来你有这么多税务问题都没有注意过! - 1

例如下面这些问题,您多少都会遇到:

-房契要写要自己的名字,还是和伴侣/其他人,或者用公司/信托名义买?

- 刚买的房子里面有租客,自己住不进去,税法怎么说?

- 到底是应该打算买了马上拎包自己入住还是先租出去一段时间再说?

- 究竟什么样的房屋能享受自住房减免税?

- 有没有PR身份会影响税的算法吗?

让我们先聊一下名字问题。

如果买时候没想清楚到底是写谁的名字,以后只要房屋拥有者一旦涉及变更,就基本不可能避开资本利得税的范畴。

虽然澳洲税法明确规定,在大多数情况下,自住房可以在转让或出售时可以享受资本利得税减免,但也不是也不会任由人们滥用政策。

那究竟什么样的房屋能享受自住房减免税?

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记住,有三个要素。

第一要素是:只能是自然人拥有。

假如您的首次置业房屋是通过公司的名义,或者是一般信托的架构操作的,统统不能算成自住房。将来房屋转让买卖都不存在自住房资本利得税减免的可能性。

那有没有例外?特殊残障人士信托的受托人拥有,也是有资格的。注意,这里的自然人,不限澳洲税务居民还是非税务居民。

第二要素是:居所。

独栋的别墅,单元房或公寓,甚至大篷车、游艇、移动屋等的建筑物都可以算。注意,这里的居所,不限在澳洲或是在海外。

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第三要素是:拥有并自住。

- 怎么证明是拥有?

- 房屋产权证上明明白白写着持有人的大名和开始拥有房屋的日期。

- 怎么证明是自住?

- 这是最核心的环节。得证明曾经或正住在那里的。主观意识不敌客观证据,身处大数据时代,我们必须数据事实来说事儿。

- 住多久才算数?多久搬进去住才算数?哪些因素才能佐证是自住?

- 一直以来法律条文和税法本身都没有规定自住天数。但有规定说应立即搬入。同时综合考虑以下因素来综合评判证明自住与否:

住了多久?

家庭成员住哪里?

个人所属物品在哪里?

物业相关的水、电、煤气开通与否?

选民登机地址在哪里?

个人邮寄地址在哪里?

个人主观意愿?

这里要注意的是,如果您的房子买的时候有租客,那就要从租客搬走才开始起算自住房的。

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认可自住房的好处,就是自住房可以减免税,那减免的是什么税?正是如雷贯耳的资本利得税。

澳洲的资本利得税在1985年9月20日就诞生了,通俗的理解,就是卖价和买价之差。

当然买卖差价不仅仅只是买房和卖房的价格,里面还包括很多其他项目。比如买房所交的印花税,卖房所交的中介费等等。如果前者大于后者,就得要缴税;反之则形成资本利亏,可递延累积,可抵扣以后的增值税。

首次置业的税民,只要个人在其拥有的居所全程自住过,将来处理物业时就能满足自住房资本利得税豁免的情形,这在税收上是极大的福利了。

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有些人可能听过6年法则。简单来说,如果开始购房后立即搬进去,中间即使有过投资出租,还是有可能把该房算成自住房。

那很多新移民初来乍到澳洲,没有拿到绿卡前算不算税民?一般也算,但属于一个特殊群体。在资本利得税上有区别对待之处。

比如,通常税务居民持有澳房超过12个月以上就有资格享受资本利得税折扣政策,从2012年5月8日起不再适用没有绿卡身份的新移民。

对于以自住房为目的的购房者,最新的联邦预算则出台了鼓励政策,比如允许首次置业人士,从2017年7月1日起动用部分自主投放的养老金存款购买首次置业房、印花税减免、首次置业补助和最近刚刚宣布的5%首付政策等等。

看来,政府还是希望可以帮助首次置业人群入市!

感谢阅读,下期见!

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