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房圈讲座(特别篇)丨实在是高

2019-05-23 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论1条

首先非常感谢澳房大全给我这个机会,让我能分享一下我个人对楼市的一些看法。

在我开始这部分前,我有两点要跟大家交代的:首先我所讲都是我个人的主观看法,不构成任何专业的建议。

做为有6套房子的房东,我可以实话和大家说我的观点是有偏见的,那就是我是持续看好悉尼房市的。

我相信各位也是看好悉尼房地产的未来,否则您即不会关心悉尼地产走势,更不会来这里浪费时间听讲座。

我们唯一的区别,是在于什么时候是入场的最好时机。

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第二点,要跟大家汇报的是,大家可以放心的是我所说的每一句话都是我所相信的。

因为在这场会议结束后我没有任何楼盘等着跟您推销,更没有任何项目向您推荐,我今天想讲的就是一个投资人真实的感想。

好了,我们进入正题。今天整个会议的主题是负扣税,因为工党上台要取消负扣税的这个消息已经在华人圈炸开了锅,各路专家都在喊这个政策出来后悉尼市场非要大跌20%,我相信大家都听说这个消息,对吧?

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这是澳洲最大房产数据公司,于2016年做出的一份关于房产投资者的数据报告。

图表里两个长条分别是投资者在各类房屋的比例。House里只有15%是被投资者买走,公寓比例相对高一点,基本上是一半一半。

这个数据已经完美的表达了习总书记的中心思想,房子是用来住的,而不是炒的。

大部分人买房是为了住而不是炒,所以千万别信什么负扣税出来了,大家就不会买房了,居住是刚性需求。

根据网上我所能找到的所有的相关信息:

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我们可以大概统计到的是,地产投资人只占有房人士这个族群的20%左右。在这20%的人当中,绝大部分人拥有的房产不超过一套。

我做过7年broker,根据我的个人经历来看,我们华人里有投资房产非常高,应该是这个数据的反面。

华人有房族里80%至少都是拥有投资房的房东,当然虽然我见过很多房哥房姐。但平均下来,基本大部分华人也是1-2套投资房。

大部分我见到的投资人是这样:一个家庭或家里主要上班的那位,一年差不多有10万澳币左右的收入,购买了两套公寓。一般在上北如Hornsby, Turremarra, 偏西北的eastwood 或者是我们最熟悉的Burwood一带。平均每套80万,收租一周600左右。

按照这个标准,我把信息输入到负扣税计算器,房子的杂费支出取自于Burwood目前一套真实两房一卫的杂费,如图

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得出的结果是,在没有负口税的情况下,每周负现金流$270,54;有了税务上的补贴后为$168,55, 平均每周节省$102,按月算节省$408,按年算节省$5610。

好了,既然工党说你再买二手房就没有这个优惠,请问在座谁愿意因为每年多付$5610决定要把房子便宜20%卖的,有请举一下手。

我的第二问题是,咱们在这个假设案例上,我们说客户有两套房产,各值80万,贷款80%,那就是总共$128万的贷款。

按照每月4.5%利息计算,每月还款$4800, 每月支出相当于增加$408,相当于升息到4.9%。按照负扣税一取消,房价大跌20%,负扣税产生的效果和加息一样,那加息也应该产生同样的效果。

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我们看澳洲的利息历史图,澳洲有两次加息周期,一次是从2002年的5.7%加到8.55%,第二次是从2009年的4.94%加到7.01%

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Source: Homely

我们看悉尼的中价位总体上来说还是往上走的

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2009年到2010年总体表现还是不错

不是说好的利息一涨,房价大跌吗?

现在我来说一下我的观点:取消负扣税对地产投资人当然不是什么好事,但是它对我们的心理作用大过实际作用。

首先回到我们之前那个案例,每周支处成本多102元。如果负扣税造成像1985年那样房租大涨,那么我们只需每个出租房增加51元每周的收入,那问题就自己解决了自己。

第二,政策是死的,人是活的,如果你有一个比较靠谱的broker能把你的利息从4.5%降到4.1%那这个问题也解决了。

我们现在是一个空头市场,任何事情无论是好是坏,是中立还是好的,都会被媒体和吃瓜群众过分解读,因为大众普遍悲观。

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所以这也是英国基金经理安东尼波顿先生在他书里所提到的,研究经济形势是图劳的。在牛市时任何消息都会被人解读是好消息,在熊市时任何消息都被人解读为坏消息。

所以我们不需要眼花缭乱盯着各路信息,空头力量结束了,房价自然会上涨。

这个阶段里,我们其实只需要关心两件事:

第一,任大炮所说的地产真经:短期看金融,中期看土地,长期看人口。悉尼人口长期是否流入比这些花边新闻重要多了。

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这篇报道里讲到今年3月份,自由党计划把移民数额从19万人削减到16万人。

但在前几年移民政策的变化,这个数字已经达标了,短期之内政府不会再出新的政策削减移民,工党也对现在这个数字表示满意。

在政府财政计划里,其实还计划每年增加移民,数字预期是26万人左右,一旦达标,这远远超过过去10年的平均额度。

第二件事就是去收割。

第二个比喻:麦子与稗子

13:24 耶稣在他们跟前另设一个比喻,说,诸天的国好比人撒好种在他的田里;

13:25 及至人们睡觉的时候,他的仇敌来了,将稗子撒在麦子中间,就走了。

13:26 到长苗吐穗的时候,稗子也显出来。

13:27 家主的奴仆就进前来对他说,主阿,你不是撒好种在你的田里么?从那里来的稗子?

13:28 他就对他们说,这是仇敌作的。奴仆就对他说,那么你要我们去薅集牠们么?

13:29 他就说,不,免得薅集稗子,连麦子也一齐带根薅出来。

13:30 让这两样一齐长,直到收割。在收割的时候,我要对收割的人说,先薅集稗子,捆成捆,好把牠们烧了,麦子却要收到我的仓里。

我知道大家可能都不是基督徒,但是这段经文表达了我想说的话。

你知道以前市场火热的时候每人都是地产专家,每个项目都告诉你赚钱,每个地区板块都告诉你是黑马。

但现在这个冷淡的市场里,我希望你能睁大眼睛。

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现在是收割的时刻,现在是区分稗子与麦子的时刻。你们要记得哪个区价格一泻千里,哪个区还稳如磐石;哪个人满口承诺包售后包服务,现在手机不接,电话不回,朋友三天可见。

以前的楼盘广告都看不见,哪个区现在房东都在抢租客,哪个区出租房秒租,哪个区房东忍痛割肉,哪个区房子依然很快卖出。

中国股市有句话叫三根阳线改变信仰。人们是善忘的,一波大潮后又什么都忘了,而我希望大家能牢牢记住我嘱咐大家的话。

这就是今天的讲座,谢谢大家。

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最新评论(1)
JoanneK
JoanneK 2019-05-27 回复
谁会听这种讲座?才6套投资房就开讲座,满嘴跑火车。


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