地产投资精髓一（下篇）

我的地产投资菜谱（下）

我在上篇说到这篇会重点讲到Granny Flat 的问题。其实更严谨来说，我是要讲透为何要选择这个策略。

毕竟外面很多老师讲开发，讲土地期权，讲土地分割（subdivision）。而我说的这个东西好像是家喻户晓的，一点都不性感。

我们选择一项策略即要因地制宜，也要根据城市发展的阶段来制定。

首先是什么是因地制宜呢？那就是很多策略你想在别的城市用还用不了。

就拿我们建Granny Flat这种来说，维多利亚州政府可以让你造但不准许你出租给别人；布里斯本市政府也有相同的政策，这个在新州平淡无奇的东西到了别的地方就成了奢侈品。

当然别的州有更多做小型开发的机会，但悉尼没有。所以没有走遍天下的一招鲜：你要结合当地城市的资源行事。

第二，要结合城市发展与规划作为自己地产投资的整体方向。我曾经在自己的公众号万邦金融写过一篇关于这方面的专门文章，有兴趣的可以去看一下。

简单来说，就是人口不断涌入的城市，会因为新移民的增加让整个城市版图向外扩张，进而带动基建。人口与基建的结合进而会改变原本旧的城市地段格局。

在过去四十年的悉尼历史长河当中，这个城市总共给予地产投资四次投资红利。

第1波：最早期小型开发的红利

熟悉布里斯本的朋友应该会了解，直到今天你还可以在布里斯本离市区20公里，找到一百万以内带大地的房子。然后通过土地分割的程序分割3-4块独立产权的地块。

这种投资方式非常适合普通投资者和刚起步的开发商，投入规模不大，人为提升土地价值。

悉尼似乎就根本就没有这样的机会，唯一能做的就是建duplex。

但有这样价值潜力的地块，市场热的时候根本买不到，市场冷的时候买了如果马上建还不赚钱。

在建全新apartment和只能造一套duplex之间，我们缺乏那种中小型项目机会，如推倒一套旧房，然后建或分割3-5块土地的项目。

这种项目如果是在城市中外环的话，投入成本可接受，风险也不像大项目那样大。

这种机会在其它首府城市均能持续找到相应的机会，但是在悉尼几乎没有。

造成这个原因的有两点，第一是悉尼的地块已经分割完毕。800平以上的地块除了少数地区以外，悉尼很多地块都不超过600平。

要知道在70年代悉尼最大的开发商就是做土地分割的，这种机会早就被做光了。悉尼早已经过了那个靠分割大块市区土地，由低密度城市转化到中低密度的城市时代。

为了最大化的利用土地的价值，悉尼的城市规划政策是把很多地块规划高密度住宅用地，鼓励大家建公寓楼，中小型密度开发已经不属于这个城市目前的发展阶段的主流。

再者，作为一个开发商云集的国际都市，土地开发的潜在价值与知识已经被市场充分吸收。

每个人悉尼人都想做开发商，有开发潜力的土地价格在定价时已经预支这部分潜力到价格里，最终达到结果就是你只有非常专业才能活下去。而其它城市还有屋主则完全不了解自己房子的开发潜力。

第2波：市区的绅士化的红利

当我们根据新州的土地局的地价报告，来观察悉尼的地价变化时，我们会发现澳洲从70年代到90年代这20年里那些成熟老牌区域如Bondi， Randwick，Paddington领涨所有版块。

可是当你再去看90年代初到2017年的数据，你会发现领跑的区域已经变成了人人厌恶的Newtown， Marrickville 和Redfern 。因为东区实在太贵，而这个社会永远不缺想住在市区附近的人， 而这最终带来这些市中心门口的“烂区“转化。

第3波：交通枢纽密度提升的红利

城市规划的目的就是想让有限的资源让更多人享受到。

什么是有限资源呢？对所有人来说不管你处在什么年龄段，有一样东西必不可少，那就是交通。

澳洲的汽车所有率世界之最，每多一万人口就多一万辆汽车。随着交通的堵塞，人们会越来越依赖公共交通，而公共交通好的区还真不多，那才是稀缺资源。

什么是公共交通好的区呢？首先你要有火车站，其次这个位置的火车站在上下班通勤时间要有只停留几站特快专列班次，确保上班族可以在35分钟左右内到达市区。

再进一步来就是交通枢纽大站。人家不但满足上面那些条件，还有其它几个地铁口开往悉尼其它方向，除了市区的那个地铁总站外，外围最出名的非Strathfiled 莫属，拥有通往悉尼四，五个方向的不同的班次。

本着有限的资源要被大多数所享用，政府把这个区域大部分土地全部规划成高密度用地，最终造成的结果是火车站周边1.5公里内买不到House，因为全部被敲掉变成公寓楼了。

而1.5公里以外的House贵到你买不起，或干脆人家不卖，因为未来也要规划成新的高密度住宅用地。

悉尼交通好的那几个区,如Burwood, Homebush, Ashfield, Strathfield, Chatswood, Lidcombe, Bankstown, Liverpool, Parramatta…………. 是不是全是这样了？

密度的提升让人口聚集，更多愿意在此开生意做买卖。而这又让地段变了，曾经坏区变好区，曾经好区变得嘈杂，更商业化，但让此地成为一个就业中心。

第4波：悉尼整体版图的扩张的红利

我们把原本都是农地的西北和西南地区的土地用途重新规划着实让那里有地的农民赚了一把，当然政府在那里也有很多土地一同出售给了开发商。

总结上面的规律是从低密度到中低密度带来的小型开发机会。再由人口增长带来的市区周边不良区域的绅士化，接着交通枢纽区域的密度提升，再接着是城市版图的扩张。

我的总结就是土地最大的增幅来自土地性质的改变，土地性质的改变让城市的地段格局有所变化，而这背后的推手就是源源不断涌入的人口。

上面谈到的这些今天讲意义不大，因为利益已经瓜分完毕。面对这些变化您有两个选择，一个是选择另外一个正在人口不断增长的城市，按照上面的城市发展思路，来复制悉尼曾经发生过的事情。

另一个思路就是寻找悉尼第五波的机会。

什么是悉尼第五波的机会，简单来说根据城市规划里有限资源要被大多数人享用的原则，我会去寻找会没有发展的区域。

众所周知悉尼90%以上的火车站周围500平方米以内都被规划成商铺或中高密度住宅，那我们就关注还有那些区域，有火车站但方圆500米内还是低密度的别墅呢？

再者有哪些区域未来可能会被规划为一个区域中心呢？区域中心如liverpool, Parramatta, Campsie 整个区域所有所属范围内都被规划成了高密度住宅区域，当地几乎没有House了。

土地的最大的增幅来自土地性质的改变，在我们等待这个改变发生时，我们需要现金流支撑我们，这也是为什么我选择买入未开发区域的House，并具备建Granny Flat的土地的原因。

什么是适合建Granny Flat 的房子呢？

首先，房子占地面积必须超过550平， 这样才能给双方最起码的隐私；

第二，房子所处位置是正前方，后面留好完整的空地；

第三，房子左右任何一侧至少有3米宽的车道。

建议装修前面的房子，因为你会发现前面的房子会比Granny Flat更难租一些。

最后是购买价值一定要适中，确保就算未来这里没有发生土地性质的改变，按照这个价格买入你也是合算的。

这就是第一篇的完结篇。