地产投资精髓一（中篇）丨实在是高

我的地产投资菜谱（中）

在文章的开头我再总结一下上一遍文章的内容，这样能大家读下篇的时候能做到承前启后。

上一遍文章我反复讲到一个观点，就是在变现房屋的升值方面，抵押是比转卖更好的方式。

举一个例子，假设说， Strathfield新造好的别墅能卖400万。二手旧屋只卖200万，粗率算一下，造一套豪华别墅的相关成本要100万，您拿手指一掐算，买地要200万，造100万，卖400万，那我岂不是造好一卖，就有一百万的利润？

现实是残酷的，实际上很多房子造好后根本就卖不到400万那个价格，因为房子和房子之间是不一样的，每一个中介的能力又不一样。

装修，地块，所在位置，当时的市场状况，此类型物业买家数量，使很多时候这种小型开发的项目，不会像电脑程式一样，一买，一造，然后预期利润就来了。

你必须做到非常非常专业，才能达到预期的售价，还要做到像内行一样控制成本，就算售价不到，依然有可观的利润。  

银行和市场不一样，银行评估不会看你的房子是哪条街，哪个校区的catchment。

大部分估价师评估房产价值，就是看附近这个区域的成交价格，其它细节考虑不太多，所以造成了估价拿到的价格往往高于实际价值。

例如笔者最近做的一个castle Hill的案子，银行评估给出了200万的估价，但售价只卖了181万。

笔者另外一个客户，银行评估她Mascot的两房两卫价值是86万，实际市场上最高的offer只有77万9，相似的案例数不胜数。

笔者自己的观点就是：无论房子是装修，加建，扩建或重建，我的目标就是抵押套现。要想通过卖了变现，结果很不可控。   

好了，下面我们谈到的就是我们在人为增值的手段时，必然是选择那些既能带来升值，还能提升租金回报的方式。

假设投资者手里有十几万现金，并且他/她名下拥有一套占600平的单层别墅，他/她选择人为制造房屋增值方式上就有这两种选择：

一是往上加盖一层，让别墅3房变5房，空间感更大；

另外一种是在后院隔开一块地，建一个Granny Flat。

这两种选择，您会怎么选？

我会选择后者。因为后者对房屋的价值提升虽然不如前者大，但极大提升了房屋本身的租金回报。

我从不建议客户购买正现金流的房产，因为各大城市房价节节上涨，租金不可能跟上价格。

所以能拥有正现金流房产的地点普遍在三线城市，价格增长极为缓慢，人口稀少，房产不具备投资价值。

但是不建议买正现金流房产不代表租金不重要。

我们的思路应该是怎样在兼顾增长的同时，也能有好的租金回报。

而唯一的方法，就是通过人为改建的方式来提升租金回报，这也是为什么我个人认为House比公寓要好的原因，因为有更多的改造前景。

房子长线是上升的，我们朗朗上口的十年翻一倍谁都会说，可是你知道这十年里会发生多少事情吗？

就拿笔者个人来说，在过去十年就曾经历过三次事业上重大变故：两次信贷收紧，一次金融危机。深深感触到人在任何时候有一个健康的现金流是多么重要。

胜利会来到，但是你必须有能力挺到胜利来到那一天。

所以您购买的每一套房产，首先必须具备人为改造的潜力，说白了就是一块带地的House。

第二就是这种改造可以直接带来更高的租金收入，让您房屋租金和利息支出成正比。

在人为提升价值方面有四种主要手段：装修, 加建，Granny flat和推倒重建。

现在我们比较各自的资本回报：

//装修//

笔者用Ryde案例来分析。

装修和没装修过的房子，在相同房型状态下，最少有每周50元的差价，一年52周总共是$2600元。

厨房，厕所地板等翻新预计4万元，而这4万元带来的租金提升，让这笔钱的回报率（2600/5万）等于6.5%的回报。

这高于了目前所有银行的存款利息回报，甚至比你放在银行的对冲账户还合适，因为高于房贷利息。我们还没有计算因为翻新所带来每年房屋折旧带来的税务优惠。

//Granny flat//

下一个是Granny Flat， 投入成本约13万左右，带来租金回报550。

保守估价我们把预计租金降为500，每年租金回报2万6千，资本回报率（2万6千/13万）约为20%，接近于巴菲特的回报率。

//重建//

重建费用预计为70万，提升租金600刀，租金资本回报率约为4.4%。

虽然提升了房屋价值，但按照我在文章开头说的，你一卖可能根本就是亏损，卖不到你想要的价格。

//加建//

参考以上信息，一切按保守估计， 加建成本预计30万，租金增加250元，资本回报（13000/30万）等于4.4%

从租金角度而言，装修+Granny Flat 大于加建或重建。

除非您放弃长期持有，并且您有信心加建转卖或转卖后直接获利。我个人认为能获利的原因无非在这几点：房子买得早、自己是builder、市场好或者房子的设计棒。

下一遍我们具体来谈谈Granny Flat的问题。