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每日地产丨观点: 开发审批新思维 - 土地环境法庭

2019-01-29 来源: 每日地产ozreal 原文链接 评论0条

每日地产丨观点: 开发审批新思维 - 土地环境法庭 - 1

▲Land and Environment Court of NSW

在房地产开发的前期,顺利、快速地通过审批可以有效缩短项目周期、节省预算,审批存在一定风险,成功与否决定了项目能否进行。我们在之前的篇幅中,介绍了项目的审批和规划。然而,目前很多项目,因其本身的复杂程度和法案严格的控规,很难从council获得审批。 同时,介于许多council人员有限,短时间内无法受理大量的报批,因此都考虑向土地环境法庭(Land and Environmental Court)审批。本篇就来探讨向LEC申请的具体流程以及需要准备的文件。

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首先,对比传统DA申请程序,向法庭申请也存在利弊:

[利]

●  上LEC法庭对于比较大型和复杂的项目来说节省时间:Council的审批时间随人员和项目的复杂程度浮动,基本不可控。LEC法庭流程明确,便于时间规划。

●  对于很多Council不愿意批复的项目类型,Court则可以带来更多可能性:Council有很多时候为了保护群众利益对某些类型的项目审批保守,掺杂了自己的立场,对项目会极为严格。LEC法庭相对“一视同仁”,只就项目论项目,没有过多政治因素左右。(当然有些超大型项目除外)

●  审批流程相对清晰,涉及的相关部门较少:Council在大部分项目中,都需要其他相关部门审批,责任分摊。大型项目还需要由特殊的“评定委员会”来做审批或推荐。涉及方面较多,自然流程复杂。LEC法庭会要求申请人和Council把相关部门和顾问的报告统筹,Council在此情况下“被迫”需要先跟相关部门达成一致意见。

[弊]

● 有可能花费更多的费用:LEC法庭的程序需要律师的接入,在各个阶段有可能进行修改次数较为密集。如果走道了最后的听证会需要出庭律师。各种专业顾问的费用有可能比传统途径审批多。

● 也存在不可获批的风险:LEC法庭也不代表保证审批通过。法庭会对申请人和Council两边提供的资料和论点做出最终裁决。如果存在很多对控规有所挑战且立场不够充足的项目,审批也存在风险。且LEC作出裁决后如果再向最高法院上诉,费用和时间上很难承担。

● 有的时候为了得到法庭的支持,要有更多设计上的让步。因为LEC法庭基本上是“一锤子买卖“,申请人需要有十足的信心确保审批通过,这样在设计上就需要尽可能的满足控规。如果突破太多可能丢失项目最初的意义。如果从Council路径审批,有些时候则有更多的交流和讨价还价的余地。

总的来说,如果在设计上愿意做出让步,也愿意承担过程中的费用,那么向LEC提出审批申请不失为一个节省时间、快速获批的方法。

如何向法庭申请报批?我们将关键流程悉数列举如下:

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▲LEC process

01. Refusal or Deem To Refusal 在规划申请DA (Development Application) 递交28个工作日后,如果没有得到市政厅的批复,即被视为默认申请被驳回(Deem to Refusal) ,可以马上开始着手向LEC递交申请。

02. Filing 申请者准备文件归档, 由律师向LEC法庭提交首次资料归档。

03. Statement of Facts and Contentions 应LEC法庭要求,Council需要发布一份陈述信(Statement of Facts and Contentions) , 其中会详细介绍项目情况,并阐述审批不予批准的理由。

04. First Direction Hearing 法庭、申请人、市政厅三方参与第一次听证会前的非正式会面。这次会面是为了明确双方立场,明确项目基本情况,以及安排一下几个步骤的时间点。

05. Negotiation 此时申请这可以和Council进行非正式磋商。有些时候Council会愿意与申请者进行私下协商以尽快达成协议,完成项目审批。

06. Pre-S34 Meeting 如果需要,可以跟Council安排一次非正式会议或S34预备会议。如果此时双方能达成一定共识,可以为S34会议奠定下良好的基础。当然会议进程也取决于Council对每个项目的态度。

07.S34 Conciliation S34调节会议。法庭会指派任命管(Commissioner)带领两边团队开启会议。会现在项目场地见面,进行考察和磋商。后回到Council的会议室进行进一步协商。申请者可提出一些修改意见,Council也可以马上做出回应。如果会议上能达成协议,可以直接获批。如果没有达成协议,则会议作废,进入下一步骤。注意,在S34调节会议上的提议和资料都属于“不损害实体权利的”(Without Prejudice), 简单来说就是如果没执行,我的言论是不作数的。换句话说在之后的听证会上,这些言论是不相干的。

08. Negotiation 如果经双方调解后,仍未达成一致,则进入下一步协商。总结S34会议的经验和了解Council的态度后,申请人可以提供更有针对性的建议和修改。

09. Second Direction Hearing 法庭、申请人、市政厅三方参与第二次听证会的非正式会面,进一步讨论案件事宜和安排时间。

10. Joint Expert Report 在最终听证会前,LEC法庭会要求由申请人和Council的专家们出一份联合报告,一并提交法庭,其中包括两边的规划师,设计师,景观园林,交通等各方面顾问对项目的综合意见,以供法庭考量。

11. Final Hearing 法庭召开最后一次听证会,根据双方递交的文件及律师陈述,最终决定项目是否授予批准。最后一次机会大家都会放手一搏。双方出庭律师,专家都会按照法庭的需要发言,法庭最终进行判决。

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关键词: 房地产审批LEC
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