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悉尼

每日地产丨5年跌去61%,地产巨头Blackstone的澳洲办公楼投资失败案例

2019-01-09 来源: 每日地产ozreal 原文链接 评论0条

房地产投资和其他投资一样,把握时机就是一切。对于世界最大房地产投资者Blackstone(百仕通集团)来说,其在珀斯写字楼市场上犯了可怕的错误。该集团2013年从通用电气公司手中买入一栋B级办公楼,随后由于采矿业投资放缓,西澳经济遭受重创,楼价出现暴跌。

这家总部位于纽约的私募股权巨头管理着价值1700亿元的全球房地产投资组合,其在2013年7月购入此物业时还认为捡了便宜,当时Blackstone为珀斯CBD核心区8 St Georges Terrace的8层弧形办公楼支付了2400万澳元。

该建筑拥有4586平方米办公空间,通用电气在2007年8月全球金融危机爆发前以2730万澳元购入。

但真正的痛苦还未到来。去年12月,Blackstone(其澳洲资产由151 Property物业管理公司负责管理)同意以仅925万澳元的价格向本地房地产基金Quintessential Equity出售8 St Georges Terrace,仅在五年内就遭到了61%的资本损失。

该建筑在出售时完全空置,反映了珀斯写字楼市场已成为许多商业地产投资者的折戟之地,尽管可以说,其他失败案例没有像Blackstone一样备受瞩目。

当Blackstone收购St Georges Terrace物业时,珀斯CBD的办公室空置率约为10%,但随着主要矿业项目的结束,空置率开始攀升,市场对办公空间的需求急剧下降。

2017年1月,珀斯的CBD办公室空置率达到惊人的22.5%。此时Blackstone首次尝试出售8 St Georges Terrace (当时是会计事务所RSM Bird Cameron的所在地)和位于14-16 Victoria Avenue的另一栋珀斯办公楼,同为2015年7月以1616万澳元从通用电气手中购得。

根据最近的房地产委员会办公楼市场报告(Property Council's Office Market Report.),尽管珀斯空置率开始下降,但仍然接近20%,比全澳洲CBD地区平均水平高出一倍多。

不仅如此,办公室租金还大幅下降,安全投资转现象(Flight To Quality:指投资者将其资本从风险较高的投资品转移到现有的最安全的投资工具)迫使业主推出诸如免租期和办公室装修等大楼诸多促销措施。

Blackstone集团发言人拒绝对8 St Georges Terrace的出售发表评论。中介公司JLL的Sean Flynn和John Williams促成了这笔交易。

对于买家Quintessential Equity而言,此次交易是使用其管理的1.12亿澳元母基金(Master Fund)在珀斯市场抄底买入的机会,其他投资者也在使用同样的抄底策略,预计2018年珀斯市场有价值将约10亿澳元的办公物业发生转手。

Quintessential Equity执行主席Shane Quinn表示,尽管珀斯的写字楼租赁市场仍“非常艰难”,但该公司以“远低于重置成本”的价格买入了该物业。他告诉《澳大利亚金融评论》:“新建一栋这样的办公楼每平方米需要8000到10000澳元。而我们以每平方米约2000澳元的价格将其买入。”

Quinn先生表示,Quintessential将在2019年中期之前以符合成本效益的方式投资翻新该建筑,但可能在三个月内招揽新租户。他说: “我们对在艰难的市场环境中重振高空置率的建筑有成功的经验,我们现在相信,当资产价值如此之低时,珀斯市场存在重大机遇。虽然西澳市场最近经历了停滞不前的需求和低租赁率,但我们认为,西澳公共和私人投资的增加,以及资源部门的复苏,将继续推动就业增长并重振市场需求。”

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