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好文重读 | 学不会“算计”,房产投资这个游戏你就别玩了

2019-01-08 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论2条

圣诞新年假期,澳房大全将每日精选

2018年原创文章

与读者一起,重读好文

9年前,有一位房产界前辈对我说过一句话,

“在澳洲的房产史上,房子从来没有犯过错误,犯错误的永远是人。”

那时我还是个懵懂新人,一边犯着各种所谓“上帝能够原谅年轻人”的错误,一边不断刷新自己的谋生技能。但这些年,无论市场和我的职业生涯如何变化,这句话在我脑海里始终记忆犹新。

时间来到2017年,由于澳洲信贷政策的调整,房产市场出现了不小的波动。不论是华人还是西人,普通人还是专业级选手,都在APRA的大棒下纷纷折戟,导致现如今很多人提起房地产投资,大多一副敬谢不敏的态度。

但你如果仔细总结那些投资失败的案例,你会发现其中都有一个因素在做祟:


泛滥的感性

所谓风口上猪都能飞,大多数人只看市场好的时候,各种“澳洲房产7年翻倍”、“6套房实现财务自由”等美丽的肥皂泡簇拥着他们,飘飘然跟风进入了残酷的投资丛林。

他们根本就没有详细计算自己的实际情况,能承担多少负债?不知道!能hold住几套物业?不知道!能坚持多长时间?不知道!

大富翁游戏可以随便玩,玩破产了把盘面清理干净再来一轮;但是真实的Life and money,你再这么傻白甜style的玩,不坑你坑谁?要知道全宇宙的能量都是恒定的,少部分人赚的大钱,就来自于大部分人亏的小(?)钱。

房产投资是一种长期性的投资生意,短则5-10年,长则几十年。既然是“生意”,那就需要更多的理性而非感性。

理性的核心就是“算计”

要想把房产投资做的长久,首先就要收起那些不切实际臆想,你至少要“算计”以下的六个方面:

个人收入

个人收入一切投资行为最稳定的粮仓。如果没有稳定个人收入做支撑,只靠房租收益来维持投资,这种行为非常危险!

我见过一些投资者,不论是自信爆棚还是在中介的鼓动之下头脑发热,为了“赌”未来房产增值,建立里了远超收入范围之外、高度依赖租金收益的投资组合。

如今风向一变,原先慷慨的借贷机构突然换上了吝啬的嘴脸,只还利息变成本息同还,支出立马翻倍。

接下来要是再碰上买到超供地区,房租没有前两年那么好,自己的工作又出现了变动,你不得不卖掉一些投资房减轻压力,最后一算,减去印花税、增值税还有历年的贷款利息之后,连辛苦费都没赚到多少!

贷款偿还额

不要只根据“只还利息”的还款方式计算还款数额!

正确的算法是,按本息同还的方式计算还款额!并且在拿到的利息上再加1%的风险值!

另外,也不要想着贷款批下来就一劳永逸了,你还要时刻紧盯银行利率,每年检查自己投资房的贷款利息是否最优,从而最大限度地节省开支。

租金收入

在算这一部分时,自己心里要有杆秤,不要过度奢望租金的潜在增长率,切记不能盲目乐观,尤其是要留意周围是否有过度供应的现象,在做个人财务计划时,更加谨慎预估租金收入。

指望着租金涨幅可以支撑Top-up套现或者利率上涨而增加的还贷压力,呵呵。

房产日常运营费用

这一部分主要是指物业管理费,市政费,中介管理费,维修费,保险费,土地税等等。

很多人觉得这一部分是小钱,其实不然,不同类型的房屋在这一部分支出存在很大差别,不要想当然地忽略不计,有时候就是这部分钱让你达不到收支平衡,成为资金断裂的第一环。

退一步来说,这笔费用如果累计十年八年,其实是也一笔不小的支出,特别是当你想卖出房产时,一算投资回报率,这笔数一定会让你觉得触目惊心。

现金周转

房产投资现金流=租金收入-贷款利息偿还-运营费用。

这个数字可以衡量房产现金流的状态,正向的现金流是首选合格的投资项目。

当然不是说现金流为负就完全不予考虑,对很多人(特别是个人所得税率级别较高的人)来说,房产本身带来的负扣税效应大于负现金流带来的损失。

但是我见过一些投资者,在自身无法享受什么税务优惠的情况下(比如说个人计税收入不高),还在继续投资于支出较高但现金流并不好、房产增值幅度也不大的一些产品,就不知道他到底是出于什么考虑了。

税务

这里主要是指将来出售房产时的可能发生的资本增值税。

澳洲税局之神通广大,没有经历过的人是无法想象的。所以在购买投资物业之前,一定要咨询专业会计师,给自已的投资做一个详尽的税务规划。

否则当你卖掉投资房之后,你以为养了十年房子为你带来了的财富,最后才发现大头都贡献给了政府!

一切的投资都存在风险,而房产投资更要步步为营!玩心计玩攻略,做好持久战的准备,只有理性的投资者才会预测风险,管理风险,从而将自己的投资做的长远,毕竟笑到最后的才是大boss。 

虽然近期放宽贷款要求的呼声越来越大,不过政策也好,行情也好,都不是一夜就能变天的,如何在现在这个信贷环境找到最适合自己的方案,满足自身需求,也是大家最关心的。

说到这里,我们也想了解下大家伙儿对贷款产品和机构最关心、最头疼的问题有哪些,后续会针对这些问题做一些专题活动,希望可以给大家一些参考。

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最新评论(2)
走着走着就到达了 2019-01-14 回复
道理简单,做到太难。是篇好文章,每一点都中要害。
tiara 2019-01-09 回复
前幾年升的時候很多人盲目樂觀,跟風高追,現在跌了,人們又盲目悲觀。


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