澳洲房价月内加速下跌 止跌回升还有多远？

据房产大数据公司CoreLogic统计，全澳房价下滑正在加速。

上周墨尔本的房屋中位数下跌0.4％，将过去一个月的跌幅扩大至0.8％。在一周前下跌0.5％之后，悉尼房价继续下滑，再下跌0.3％，一个月内的跌幅达到了1.2％。

11月即将结束，这个月内澳洲五个首府城市房价跌幅预计为0.9％，为2008年11月以来的最大跌幅。综合来看，首府城市的加权平均房价的年化月跌幅为10％左右，比今年早些时候的下跌速度明显加快。

澳洲楼市寒意不减，已引发央行的担忧。在上周发表的讲话中，澳大利亚央行行长Philip Lowe表示，他“变得有点担心”贷款标准变得过于严格，并警告称，如果信贷机构当前的谨慎态度持续下去，“经济将受到影响”。

近期不断有声音唱衰澳洲楼市，不过也有专家认为，楼市的低谷期或许接近结束，房价止跌回升也许就在明年。

明年见底？

在本周三Domain发布的最新房地产预测中，Domain经济学家Trent Wiltshire预计悉尼的独立屋中位房价将在100万澳元的位置上触底反弹。也就是说，悉尼的独立屋房价将跌回到2016年中期水平，此后在2020年上涨4％。

单元房房价受到的影响较小，预计在经历6％的下跌后，明年将会出现转机。 尽管今年公寓价格预计将下降3％，但Wiltshire预计未来两年将有所增长，预计增长率为3％至5％。

虽然创纪录的新公寓供应会对价格构成风险，但Wiltshire认为，悉尼强劲的人口增长下，楼市不会崩盘，虽然一些建有大量新楼的地区可能会看到价格仍然疲软。

但他提到的人口增长，或许会受到移民政策的变化的影响。本月早些时候，有消息传出，联邦政府正在考虑对这一政策进行重大改革，由各州和领地向联邦政府提交其技术移民的年度需求，联邦政府根据这些需求总和确定年度移民水平。近期新州州长Gladys Berejiklian强烈建议将新州的新移民削减一半。

澳新银行（ANZ）澳洲经济部主管David Plank预计，房地产市场将在2019年末至2020年初触底反弹。不过澳新银行上周调整其预测，将房价12％的跌幅进一步调整为15％至20％。

Wiltshire承认他对前景的看法比其他人更乐观，但他表示，他预计明年楼市仍要面对一个关键问题——更严格的贷款限制。

他还指出了多种因素，包括明年银行皇家委员会发布的调查结果，银行进一步的周期性加息以及负扣税政策的潜在变化（取决于明年联邦大选的结果）等，这些因素可使价格下跌的时间延长，跌幅扩大。

难以捉摸的市场

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver预测，到2020年房价会下跌20%。打击市场的因素包括：贷款限制收紧，中国买家需求回落，负扣税政策变动的不确定性，只还息贷款转为还本付息贷款，以及公寓供应量大幅增加时恰逢投资者撤出市场。

“最终的因素是，当价格下跌时，它会在某种程度上自我扶植，” Oliver说，“我们之前被泡沫心态所控制。在价格回落的过程中，又转为泡沫破裂心态。由于所有相互冲突的力量，很难回到正轨上去。”

David Plank发现近期的趋势有所变化。10月份以前，房价变化与他原先的预期一致，但10月和11月的数据显示价格下降并没有出现放缓的迹象。“拍卖清盘率和信贷情绪等，让人很难看到价格跌幅明显收窄，很明显现在季调的房价跌幅已达到9％，将会达到12％。”

然而，David Plank表示，这一周期更难以预测，因为这是一个由监管导致的下跌，虽然以前澳央行降息是走出低谷的关键，但这个周期不同寻常。放宽贷款限制和提高房价可负担性以 允许更多人进入市场，将是扭转局面的关键。而可负担性指标将成为将周期推向终点的关键之一。

Ray White新南威尔士州首席执行官Jason Andrew预计不会很快出现价格上涨，并指出明年上半年可能市场会更冷清，原因是市场观望情绪以及联邦和州选举。

他指出，尽管整个房地产市场现在都受到更严格的贷款限制的影响，但中间市场，即价格在200万到400万澳元之间的楼市受到了最严重的打击。

“我们很有兴趣知道明年9月会如何，是否仍然处于衰退模式，还是会止跌反弹。”Andrew说。他预计明年房价将会企稳一段时间。

随着房价在暴涨期后下跌，Andrew表示房价如果下跌12％，将回到2016年的水平，彼时繁荣就宣告结束。