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悉尼

澳洲会用什么方法调控房地产

2018-10-03 来源: 澳洲万邦金融 原文链接 评论1条

最近随着悉尼地产价格的走缓和贷款收紧,不少人带着幸灾乐祸的态度观望着一切,巴不得炒房的“败类”在这次调整中倾家荡产。这些小市民老百姓前段时间向政府不断的在抗议房价过高,负担太重,祈求堪培拉那些青天大老爷做主,这不,皇家调查委员会已经成立了,负扣税取消也在议题之中,只不过因为最近房产价格本身的下滑,媒体和大众不像过去那样关注这类新闻与报道。

我作为一名负责任的投资人,不喜欢等待事情的发生,而是先评估最坏的结果发生后会怎样,然后提前预备好对应的方案。

当我们判断澳洲一下步会如何调控房市时,我们不用做各种猜想和假设,只要对比世界各发达国家的政策就可以一目了然。只要是经济飞速发展的国家,房地产价格都会出现快速的涨幅,这是一个再正常不过的现象。房地产是生产四大元素之一,高速发展的经济需要土地,人们收入增加后也会置换房产,改善居住环境;富人在低利率高通胀也有买入土地理财的需求,这一切的一切加大了供需不平衡,造成了房价的上涨。但是世界各国政府和民众普遍认为,房价大幅上涨是不正常的,而造成这个局面的不是来自社会各阶层的需求,而是来自神秘的炒房团,这些人你从来没见过,但通过媒体的描述,他们一直躲在阴暗的小角落操纵着房价。所以各国不遗余力的制定各种政策来和这个神秘团体做斗争。

在我的研究和总结下,我认为,各国政府调控房市包括房市,无非就是以下四步棋,多了他们也走不出来。

1.       信贷调控

中国有一个说法叫处女贷,因为首房首贷可以贷款房价70%,以后你哪怕卖掉你的屋子,也贷不到这么高的比例。这类调控手段似乎在亚太很流行,我们的邻居新西兰,去年宣布奥克兰房产首套房子贷款可以高达90%,但第二套只能贷款65%,香港第一套自住可以贷90%,第二套就只能贷50%。这样的信贷政策,充分反映了政府的态度,房子是用来住,不是用来炒的,想买投资房,你要非常有钱,拿出一半的首付来。除此以外,加大投资房贷款利率,也是各国政府常用的手段。

这样的政策其实是一个很大的杀器,无杠杆没楼市,能拿出来高额首付的人毕竟在人群是站非常少的比例,澳洲政府在2016年初就已经推出类似但又相对比较温和的手法,投资房贷款比例最高80%,而且还要支付比自住房更高的利息,再严格一些不过就是把这个杠杆80%的比例调到70%。

但这个政策对房地产有惊天的作用吗?我极度怀疑,首先是如果市场真有这个置业的需求,会有私人机构来填补这个空白,如中国有很多中小金融机构愿意借给你10-20%的首付款,在你的房子上做二次抵押。像朝鲜这样管制严格的国家,黑市依然存在,因为任何政府无法阻拦生活的刚需。

第二是上有政策,下有对策,澳洲银监会和储备银行就曾抱怨过,他们提升了投资房利息来抑制房地产投机的需求,但很多人买投资房但申请贷款时直接干脆直接填写自住房,照样享有低利息。

最后一点,支付高额的利息和高额比例的首付,会堵死普通老百姓理财投资的渠道,没人会傻到把几百万投资到股市上,这会造成富豪还有能力继续买房,普通老百姓除了自住房就没有别的资产,因为投资房产门槛太高了,在通货膨胀的今天富人靠着资产会越来越富,贫富差距会越来越大,再者因着投资房投资门槛过高,开发商没有兴趣造更多的房子,租金会进一步上涨。

2.       税务调控

这个也是澳洲政府已经在做,但可以进一步强化的方法,持有房产时可以像美国一样交房产税,屋主去世时传给子女要交遗产税,房屋空置可以像英国一样交空置税,短期买卖也可以收取巨额增值税,增加地产交易的税费(如下图中国的税费)这样的结果便是房地产交易量会大大减少,因为各种税费增加了房地产交易和持有的成本,抑制了那些短线买卖的炒房客。

中国交易税费

o        营业税3.3%

o        所得税2%

o        契税3%

o        其他0.5%

这不是政府将要做的事,而是政府已经在做的事,在悉尼买房的时候要交4%左右的印花税,在持有不到一年卖出后会有资本增值税,澳洲政府完全可以效法英国或新加坡,增加投资房的印花税和资本增值税,进一步增加投资人的交易成本。

英国印花税

首先这样的结果是,很多注重短期买卖的地产投资策略,如小型开发,旧房翻新这样策略可能会玩不下去,因为短期买卖成本太高,赚不到什么钱,除非是大型项目,一块地可以变出很多套房子。但是降低房地产交易的频率并不一定会打压价格,其原因有三,

第一,由于高额税费的缘故,很多国家衍生出了房票市场,例如我本人首房首贷,政府税务政策的优惠我都可以拿,但我没钱买房子,我可以替你代持,我们签署法律文件,你用我的名字买,卖出后你分我一定的利润就可以。

第二,交易成本的增加会人为推高房价,人们还是需要住的地方,还是要去买房,但屋主卖出的价格会包括他现在的成本,否则万不得已他不会卖,因为再买也要付这些成本。

第三点是这种方法还是会造成贫富差距,有钱人会因为在乎这几个小钱,然后把亿万身家放到股市里吗?倒是中产会因此无法进入置业市场,拿着手里的小钱去炒股票。最后一问是打压房地产交易的活跃度,地方政府的财政怎么办,这个是政府收入的一个大头。

3.   增加供给

这种方法就是政府在市区内重新规划土地密度,这样开发商可以买地盖更多公寓,同时政府可以把原本的农地重新规划成居民住宅用地,更多供给释放出来后可以打压房价。香港政府曾考虑过相似的办法,把新界的野生用地重新规划成85000套住宅,年年供应这些套数,时期为十年。

放到澳洲来说,政府能大量释放供给的基本都是没人住的地方,人们常说悉尼公寓建太多,但是当你放眼市中心周围20公里,公寓建最多的地方原本就不是住人的地方,Mascot, Zetland, Roseberry都是前工业区做了旧改, Rhodes, Wentworth point和Meadowbank 以前就是厂房和垃圾场所在地,不是每个人都想住这,所以这样的供给解决不了市场上所有需求,人们更倾向居住在一个成熟社区。你想在每个区都供应大量的住宅,门都没有,成熟社区拿地成本高,社区反对意见大,邻居个个视开发商为敌人。

我认为在悉尼从来就不存在无限量供应这一说法,因为政府可以不断提升密度,但有两点请记住,没有足够的基建和配套,这些房子是盖不起来。每一次供给都需要政府升级一次公共设施。第二,开发商也不是傻子,他们只有卖掉房子赚到钱以后才会去拿地,不会义务帮政府解决民生问题,亏本拼命造房子,这不海外买家一撤退,有些开发商就把地囤起来不建了。

4.       公屋和廉租房

这个政策澳洲也有,不过是很鸡肋的一种办法,目前做的最成功的是新加坡。中低收入市民可以以低于市面40%的价格买到政府的福利房。但为什么世界上只有新加坡做成功了呢?因为新加坡毕竟中低收入口少,政府有能力负担,请问澳洲政府能负担几百万中低收入家庭的住房需求吗?而且在建造房屋方面,他们用来自南亚的廉价外劳,节省了大量成本,澳洲本地工会会同意吗? 就算你可以实现以上两条,澳洲尤其是悉尼平坦的土地非常的稀缺,你建了公屋不就减少了商品房的供给,进一步推高地价吗?政府的财政漏洞不还是要开印钞机引发通胀吗?

澳洲和美国试图走第二条路线,把这种压力放在开发商身上,如果开发商能在一个项目建造一些廉租房长期以低价租给市面的人群,政府愿意在项目的规划和要求上做出一定妥协,如增加项目的容积率和密度。

在2008年陆克文政府提出了NRAS项目,意思是政府可以给开发商特别优惠去建廉租房,可以在低密度土地上搞中密度开发,投资人买入后要租给低收入家庭10年,一般是低于市场价的租金,政府会在每年退税时给予补贴,补助金额一万刀左右。从2008年到现在已经10年满,据我所知纽省政府已经没有再继续这个项目,这个项目是政府不讨好,投资人不买账,政府不讨好是因为这是纯亏本买卖,在女总理吉拉德执政期间,政府为了救助昆士兰洪水对基建造成的破坏,就考虑要削减廉租房的补助,绿党苦苦相逼才保住了一定资金。在投资人方面,很多人发现转手卖出廉租房是一件很困难的事,二手市场几乎不存在,因为每年无法按市场价涨租,只能苦等一年一次的政府补助。政府现在成立相关机构调查,因为发现当时很多人把房子租给了海外学生。

世界上各国房价调控阐明了一个显而易见的道理,政府无法改变经济规律,需求和供给无法靠公权力人为扭曲,短期会对房地产市场产生影响,长期该涨还涨。

那澳洲人真的像媒体报道那样买不起房子吗?我认为无法负担的不是房价,需要改变也不是引进更多调控手段,而是人们骨子里的偏见,傲慢与懒惰。悉尼并不是没有大家负担不起的房子,punchbowl的二手公寓还有30多万出头,Blacktown还有60多万的House,你愿意去吗?你不愿意去,你要好区,好地段,好名声,你宁可花上千块租房也不愿意屈尊自己去那里住,这又能怨谁呢?我的一个朋友的老公,宁可花60万买在蓝山脚下,也不愿买更近的Blacktown,觉得那里差。但住在蓝山脚下每周上班火车要多坐30分钟,你这不是自找的吗?说到傲慢,有些人买房子,挑邻居,挑户型,挑采光,但是就没考虑自己手里有限的资金能不能买到,也不想先买一套上车再说,一路坐等房价下跌,可是错的是你不是房价。又有些人买不到房子因为薪水低,存不下什么钱,可是存不下钱是因为放不下每年一次的国外度假,每天早中午两次咖啡店的美食,他们需要改变的是消费习惯,他们需要在存钱的同时也要争取更多的收入,请抱怨房价太贵的同时,思考一下没钱就买不到房不是很正常吗?房子这么宝贵的东西什么时候成了大众普及产品了? 外国很多洗脑书籍教你年薪5万如何还可以买到房产,呵呵! 那请问不运动不节食如何能减肥呢?减肥的不二法门是少吃饭多运动,买房的不二法门是多赚钱少消费。

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最新评论(1)
Johnnybove 2018-10-03 回复
能夠存下錢買房的大多數是華人,鬼佬有一百,花99


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