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悉尼

好区自住,烂区投资?这句话背后其实道理很深......

12天前 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论1条

这是澳洲房产大全

第 634 篇原创文章

我们大家都习惯于以己度人,常常会想当然地认为自己喜欢的,别人一定也会喜欢。所以,很多房产投资新手都会用自住的标准来选投资房。

一般情况下,人们倾向于选择熟悉的领域,这不可否认。比如我们会知道在什么地方可以买到生活必需品,哪里有好吃的饭店,哪条路僻静安全适合跑步......哪怕是其他区的人并不了解,但熟悉感带来的安全感,促使我们相信并且依赖自己的感觉。

但是,这些感觉带有很大的片面性。

心理学上有一个概念,叫做确认偏误(英文:Confirmation bias),是指个人选择性地回忆、搜集有利细节,忽略不利或矛盾的资讯,来支持自己已有的想法的片面诠释。

带着这样的心态,你可能会越来越喜欢自己所住的地方,但是,也会越来越看不到其他人的意见和喜好。

但如果打算购入一套长期持有的投资房产,你想住在哪个地区、住什么类型的房产,其实并不太重要。重要的是,有多少其他人会在这个区域居住。

会住在这里,和喜欢住在这里,是两个不同的概念。

你可能会说,我选择的区,在离工作比较近、社区环境良好、有丰富的娱乐设施,或者周边好的学区,这些都是硬指标,租客肯定喜欢。

这些绝大多数人认可的标准,你也同意并且以此为你的投资准则的话,只能说是在随大流,能够获得与大市持平的收益,但是跑不赢大市,那就不叫成功的投资。

澳洲本土最年轻的房产大亨Nathan Birch,从17岁开始房产投资,到今年据说名下拥有的房产多达200套,每年的净正现金流是50万(此人用了多大的杠杆不得而知),但他起步的Mt Druitt区域,却是一个华人眼中不折不扣的“烂区”。

Mt Druitt位于BLACKTOWN 西的11公,是一个由东南亚及南亚裔、中东裔、及非裔组成的聚居区,这里是传说中的枪击、抢劫等高发地,街头布满涂鸦,是一个鱼龙混杂的江湖。

为什么当年17岁的Birch先生会从这里起家?最初的原因很简单:起步容易,17-8岁的小伙子靠储蓄就能拿到首期,在市中心或者其他好区是不可能得。

但当你继续了解,你就会发现,像Mt Bruitt这种“烂区”的房地产市场,有着能够颠覆你认知的投资机会:

  • 这里低价买到房产的机会很多。


    这个跟社会福利机制与实施效果有关系:住在“烂区”的低收入人群,基本上是没有存款的,万一有失业或者其他意外发生,他们首先想到的就是找政府伸手,交不起房贷了,就由银行强制拍卖,这个时候买家经常能以10%-20%低于市场价拿到拍卖屋。


    而好区的居民,会相对严谨的做家庭收支预算,保证家庭稳定性。那么首先好区放出来的房屋就相对少一些,而这种被强制拍卖的情况就更少见;万一有一套房产放出市场,那也是各方人马立刻把价格给抬到正常水平了。


  • “烂区”的房子很容易被租客毁损。这听上去是一个大麻烦,但是在有心人眼里,这也是可以低价买房机会,比起好区的房子,通过装修增加价值的空间更大。

  • 相对于好区来说,“烂区”的租金回报率往往更好,因为房价水平低,而整个市场里租金和房价的关系并不是严格的正比。相比而言,好区往往是房价格高,租金却并没有按比例的提高到相应的水平。

  • “烂区”的门槛低,满足了数量最多的刚需人群。这群人一旦经济条件有所改善,他们就会离开,所以房子又回到了市场上。

“这里,已经揭示了一个只有老资格的房地产业内人士才知道的秘密:“烂区”房产的交易更加频繁;而只有交易频繁的市场,投资的机会更多、增值空间更大!上述种种,如果从个人感受出发,很难从各种负面认知中找到这些投资机会。成熟的投资者与比其跟风买房人的区别就是,可以用理智的眼光深挖市场的洞察。他们总是能够把自身需求与投资动机剥离出来,把投资地点选在看上去不适合自住的区域。也许你觉得他们的选择不可理喻,但最后,往往却收获了高于平均资本增长率的房产。

关键词: 投资道理房产
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最新评论(1)
尘兮 11天前 回复
同意!不过普通人还是不要“邯郸学步”吧……


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