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与其围观吵架,不如尽职调查——三个关键点告诉你这房子该不该买 | 澳房闲话35

2018-04-25 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论1条

这是澳洲房产大全

第 626 篇原创文章

两周前,澳房大全平台上的一篇长文《我为什么很不推荐购买Melrose Park的公寓》刷爆了悉尼华人的朋友圈。之后几天,此文被不少微信公众号转载,身边转发的朋友更是不在少数。看来,这篇文章的主要观点是受到不少朋友的同意的。

当然,随后我也看到了一些公众号和房产号出声,为Melrose Park“平反”。一时间,两派观点是争论的不可开交。

有一些微信上的朋友也来咨询我对这个争论的看法和意见,我说我对该区域和项目的具体情况并不熟悉,所以无法给出直接的答案。

但借这个热点,我想可以谈一个更多人可以受益的话题,那就是一个项目到底值不值得投资,我们作为买家来说,最基本的思考方法和参考依据有哪些?

想清楚这个问题的答案,我看比单纯的思考某一个楼盘要不要买,更有价值。

 一、找正确的咨询对象 

如果有人给你明确的建议,说某一个项目是好还是不好,那你首先最好要想清楚给出建议的人,是否拥有中立客观的立场。

大部分人在投资房产,尤其是新房楼花时,下了定金后又会出现犹豫不决的状况,俗称Buyer’s remorse。

这种心情和心态本身其实非常好理解,要买房了嘛,毕竟是起码好几十万的投资,有些紧张是再正常不过。

但是,很多人此时去咨询自己的房产投资顾问,把自己心中的疑虑和疑惑全盘拖出…在我看来,这种咨询其实根本不是在解决你心中的疑惑,你只不过是又多给了房产销售一次说服你的机会。

与其围观吵架,不如尽职调查——三个关键点告诉你这房子该不该买 | 澳房闲话35 - 1

我想,看到Melrose Park文章后,对是否要投资该地区产生疑惑的朋友一定不在少数。此时,如果你抱着疑问去咨询项目本身的代理销售,那你得到的答复一定是100个这篇文章的错误和漏洞,难道你还指望销售说,嗯,咱这盘的确不咋地,您还是去其他地方买房吧?!

如果你考虑投资一个地区,那你最好做你自己的尽职调查。与其在微信上看各方互撕,你不如自己去到该区域,停下车来自己走一走到公交车站的距离,找几个当地居民问问上班高峰期出行的感受,找几家超市进去看看都是什么样的人在采购,最后,再假装租客给房产中介打几个租房咨询电话,看看房源数量,和讨价还价的余地有多少…

如果自己不在本地,或者实在没这个条件,你可以出钱咨询中立的专家,比如买家中介,比如独立的房产策略师。

天下没有免费的午餐,免费的咨询一定是通过另一种方式来实现盈利,有时候出一点钱,你能得到更对你有利的结果。

可惜,华人大部分还没有认识到专业服务重要性,有些人,该摔跟头的就让他去摔吧,摔几下以后就懂了。

二、大型Master Plan项目的利弊

澳洲开发商现在越来越喜欢搞大型Master Plan项目,动不动来个7-8期,总开发时间10年以上什么的。悉尼的WWP,肉籽,包括此次出现争议的Melrose Park等,都属于该类别的项目。

一般来说,房产中介在销售时喜欢说,Master Plan项目,就得第一个进去,第一批进去的没有不赚钱的!

是的,话是没错,只不过我又想了,那按照这个逻辑,Master Plan项目的最后一期,应该没有中介愿意代理了吧?因为赚钱的不都应该是stage 1就冲进去的吗?不过,事实好像也不是这样啊,呵呵。

与其围观吵架,不如尽职调查——三个关键点告诉你这房子该不该买 | 澳房闲话35 - 2

对于Master Plan项目来说,前几期的买家通常会赚比较多的确是不假的,因为一开始开发商为了吸引大家去一个从无到有的新社区,先给予优惠价格让第一批吃螃蟹的人尝些甜头,聚集人气,也是情有可原。

只不过,对于有意通过房产投资来实现一个投资组合的朋友们就要注意了,如果你其他收入方面并不高,纯粹希望靠房产的增值来实现再投资,那么master plan项目的前几期就不是合适你的选择。

原因同样简单,在整个项目全部销售完毕之前,不断涌现的新库存会挤压前期项目的升值空间。更别说如果整个区域除了你家的盘,还有其他新盘出现的话,那整体涨幅就会更慢。

与其围观吵架,不如尽职调查——三个关键点告诉你这房子该不该买 | 澳房闲话35 - 3

(图文无关)

房地产和任何其他投资产品一样,说到底都逃不开供需关系的基本原理。而相对来说,Infill区域供应量有限的房产更值得需要短期增值的投资者考虑。

三、必须考虑的机会成本

关于某一个项目值不值得买,归根到底看的是它的增值潜力如何。我们都知道房地产是长期投资,谁也没指望自己买的房子可以像股票一样,每天涨个10%。不过,在你考虑投资任何一个项目的时候,除了思考自己可以得到什么,最好也想想,这么做可能失去了什么。

选择即放弃,你选择了投资城市A,那就意味着你放弃了投资城市B,你选择了C项目,那就意味着你放弃了D项目(土豪请无视)。而如果选择了中短期来说增值速度较慢的房产,那么就意味着你从一开始就比别人输了一截。

一个投资人,如果在2012年花50万投资了了布里斯班的普通公寓,那按照当地市场平均增值幅度来说,现在这套房产的价格大约在56万,而如果2012年投资了悉尼,那么今天这套房产已经价值85万。所以,这位投资人在2012年选择布里斯班投资房产,而不选择悉尼的机会成本,大约是30万。

所以,管你是什么Melrose Park,Macquarie Park,Edmondson Park,甭管什么来头的Park,如果不具备短期增值的潜力,投资机会成本太大的话,那就一律不应该考虑。

一切不考虑机会成本就告诉你房子会涨的说法,就和不以结婚为目标的谈恋爱一样,都可以看成是一种耍流氓行为。

我个人最烦那些拿什么20年前的房价和今天的来对比,然后再暗示一下现在不买,20年后的房价得是多高,还没买的你会是什么“下场”这样的推销方法。20年后,垃圾回收的单位价格也都翻倍了,更何况是房产?

今天的文章就是这样,感谢阅读。

关键词: 吵架买房调查
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最新评论(1)
valleysha
valleysha 2018-04-26 回复
很有水评一看就是 local


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