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悉尼

悉尼空置房间数量和供需关系深度解析

2018-04-13 来源: 马可说澳 评论2条

“研究机构EY发表分析报告指出:根据2016年官方统计数据的预估,悉尼地区约有60万间卧室处于闲置状态!”

这里说的闲置的卧室unused bedrooms,不仅仅指完全没人居住的房子,而是指“住宅中没人使用的房间”:

例如:夫妻2人单独住在5房的独立屋,那么就可能闲置出了3-4间卧室。

60万间闲置的卧室又是什么样的体量呢?

报告中估计:“这些闲置的卧室,如果能充分利用,那么完全可以满足未来5年所有的新增住房的需求!也就说,未来五年完全不用盖新房了!并且因为交通效率的提升,提升经济价值。”

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 除CBD以外,闲置的卧室数量是远远超过人口对新增住宅需求总量的!离CBD较近的Ryde、North Sydney等区尤为显着。

那么问题又来了:

为什么会有如此数量众多的“空置卧室”,而与此同时,“空置率”却非常低?这种冲突产生的原因是什么?

这并不是统计上的误差。”空置率”统计的是完全没有人居住的住宅,而”空置卧室”是统计的即使有人居住的住宅里面闲置的卧室数量。

本质原因来自于澳洲城市的规划:

1、 澳大利亚的城市与中国和欧洲的城市规划不同:中国和欧洲的城市是的人口密度较高的古代城市的基础上形成,而澳洲是近代新大陆移民国家,刚有移民的时候地广人稀,城市一开始就是以低密度方式进行规划的,用小汽车作为主要交通工具。

2、 在悉尼内郊和近城区(离CBD20公里范围内)从形成并且扩张的时候开始,就以house独立屋为主体进行规划。当时人口少,一些现在我们认为是近CBD的地方,在当时被认为是较远的地区;20世纪上半叶又有谁能想到50年、100年以后悉尼会发展成为500万人口的国际大都市呢?所有完全没有按照500万人口规模的城市来设计。

3、 这也导致时至今日,近城区存在大量4-5房间的独立屋,并且占地面积大(至少400平以上,1000平house也非常常见),这些独立屋相对年代久远,比较破败,而里面可能仅仅居住了一到两位空巢老人或者三口之家,这就导致大量卧室被闲置出来,无人使用!

这就是为什么“空置率”低,但是“空置卧室数量”高的原因!

知道以上内容以后,我们再来做一个更深层次的推论!

谈谈供需矛盾的问题:

问一万个人,一万个人都是这么解释的:“因为人口增长太快,移民太多,大家都要买房子,需求太旺盛,所以产生了供需矛盾”。

那么Marco就反问一句:“即使住房需求再大,如果供应量始终能跟得上需求量,那供需矛盾不就不存在了吗?如果供应量可以超过需求量,那么这个矛盾就反过来了。”

那么,为什么供应量长期跟不上需求量呢?很少有人说得清楚,甚至很多资深销售也很难剖析清楚。

通过以上分析,我们可以做出推论:

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具体来讲则是:

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澳大利亚的由农业/工业致富的国家,这两个行业天然有“去中心化的”特点。只用在农场/工厂附近生活、购物、居住、学习就可以了,人口可以相对分散。

随着产业升级,澳大利亚现在是极度依赖服务业的发达国家,而服务业天然有“中心化”的特点,一定要往中心城市的中心位置集中!

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因此:墨尔本和悉尼的“服务业为核心的国际性大都市”的城市性质,就与过去“低密度住宅为主的城市规划”产生的天然矛盾!

而要解决这个矛盾,是需要逐步的演变的,但是演变的过程成本极高、速度极慢的过程,这在澳洲主要体现在以上三个方面:

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1、 Zoning被我称为万恶之源:政府通过zoning限制土地使用的方式。如果Zoning限制你的土地只能建农场的土地,就只能养牛羊,就不能该很多独立屋;限制只能盖别墅的土地,就不能盖公寓;甚至限制盖4层楼以下公寓的地方,就不能高过这个限制。虽然澳洲土地私有,但是政府通过对土地的zoning进行限制,变相控制土地资源的供应,限制了土地的供应!土地再大再多也不能提供更多的住宅,该养羊驼就永远只能养羊驼,不能修成公寓!

2、 NIMBY这个词是大家可能比较陌生的一个词,指的是“新发展计划受到该区区域居民反对”。悉尼墨尔本要发展成国际大都市,老居民们不愿意发展。这几年交通、房价逐渐恶化,本地人说这是移民的太多造成的,但是事实上移民只是背锅侠而已!而正真的源头正是这些NIMBY的本地人他们自己,他们拥有投票权,他们选出的政府,不愿意城市发展。做一个大胆的假设:澳洲从10年就完全不要移民,当悉尼靠人口自然增长涨到500万的时候,也会出现也现在完完全全一模一样的问题,交通恶化房价飙升。这个锅移民不背!

3、 建设速度的问题人尽皆知,这里就不详细展开了。

以上分析,解释了为什么澳洲住宅供应永远是低于需求、慢于需求。

而一旦我们了解中心化这个概念,再去看澳洲近几年的一些政策,就非常容易理解了:

服务业“中心化”的特点,导致核心城市核心位置的压力巨大,“去中心化”和“多中心化”就成了政府规划的首要课题!

这里对以上内容做一个总结:

1、空置的卧室再多,但强制要求房东将闲置的卧室拿给别人居住不现实。

2、城市演变问题是长期、缓慢、高成本的过程。

3、因此,学界一种说法认为,澳洲住宅的可负担矛盾将会持续40年。

这里提到“城市演变”,那么城市应该往什么方向演变了呢?这里又引出了最后一个新闻。

3、区域高档化

当整个Suburb郊区都在进行:“破旧的老的独立屋” 变为 “现代化的新型公寓的过程”:即区域高档化。

区域高档化是一个非常好的概念,它解释了一个很多人想不通的现象:

为什么有一些区域的公寓价格的增幅会脱离价格普涨,形成超额增值!

过去五年,悉尼几乎所有郊区的价格都有所上涨,但是就是有一些区域的增值幅度比其他区域更高、更快,这正是由于区域高档化造成的。

以下为区域高档化经历的六个阶段:

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1、区域高档化的六步法可以解释为什么过去几年,有一些区域的价格增长能超过平均普涨。

2、根据区域高档化的六步法,人们可以不通过太多的专业数据,对区域价值进行一个定性判断,对指导选区是有价值的。

3、这里只是简单介绍了六个阶段,没有详细解释如何运用这个体系来指导我们进行判断。

4、以后的文章中会详细解读这种方法:

能否适用?

如何运用?

4、 总结

第一:地产市场的大部分新闻都是有逻辑关联的,看似一个个独立的消息,但是总有逻辑可循。一个新闻可能是某件事导致的,也可能导致某件事情的发生

第二:市场上的数据众多,但是数据背后可能是有猫腻的,我们要对数据的可靠性有所甄别和判断。

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Marco Song曾在国内顶级地产管理咨询公司担任资深咨询顾问,为多家100亿地产开发企业提供管理咨询。来澳洲以后,一直专注于地产市场研究工作,不做销售、不打广告。以上所有分析都是我的一家之言,水平有限、能力一般,欢迎大家加我的微信号,批评指正,交流讨论。

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关键词: 空置率供需地产
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最新评论(2)
luckyguy 2018-04-14 回复
扯这些没用的,你自己算算100万澳元买两房公寓,每个星期还多少贷款,然后再看看澳大利亚平均工资多少,你不就知道房价走势了嘛。 澳大利亚是高消费国家,一个人赚1000块,他是无法拿出600块还贷款的,因为其他支出也很高。 现在花100万买两房公寓的人,我真心不知道他们这些家庭以后经济怎么翻身。
luckyguy 2018-04-14
买house嘛即便买贵一些,起码你可以一直住里面嘛,有钱了可以推倒重建嘛。 买公寓即便是三房,也只能是过度房,买亏很难翻身,很难换房,除非割肉。


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