正现金流房产-----贷款经理怎么看（图）

许多投资者喜欢买入高租金回报的房产，英文称为positive cashflow property ，大致意思就是租金可以完全支付掉贷款利息，房屋维护与政府的杂费，还有盈余。许多人提出正现金流房产的好处如下：

1.正现金流房产不会为投资者带来任何负担，投资者不需要每月自讨腰包去补贴那些房子的负支出。

2.因为房产的租金高，可以提高投资者的借贷额度。

3.因为没有每月支出的负担，投资者可以买负担起更多的房产。

4.但租金6%，贷款只有3%，中间的差额可以作为投资者额外的收入，投资者可以拿这个钱补贴自己的生活需要。澳洲目前在正现金流房产投资的泰斗是Steven Mcknight，他撰写了那本“我在7年买了350套房”。作为房地产投资者，笔者也非常喜欢这个理论，因为负扣税往往要等到财政年结束的时候，而且就算能拿到税务补贴，自己多多少少还是要付一部分钱进去。但是我想从贷款经理的角度，想要给读者提出一些如果要投资正现金流房产所要注意的事项：

1.在银行的眼里很难有正现金流的房产

银行在计算房产的租金收入时几乎都要打个八折即80%，因为要考虑杂费的支出和空租期。但是对于现有的贷款，银行一般不是按照您的实际每月还款支出，而是按照7.4%本息同还来计算您的贷款支出，打给比方；

$500,000房产，6%租金回报即 每年$30,000的支出，客人贷款$400,000, 固定两年3.99%，每年支出$15,960. 客人每年放到自己口袋$14，040，每个月给自己额外$1,170的收入。 

但是我们按银行的标准来看

我们一下子变成了每年支出$33,238( 12* 2769),我们在银行的眼里变成了负现金流的房产，也就是除非我们的债务比例低，正现现金流的房产不会帮助我们的借贷能力。

2.真正现金流

我和一些客户经常分享到真正的正现金流房产是在房子贷款开始还本金时，每月在扣除支出后仍然有盈余。假设我们投资一套租金回报为5%，价值50万的房产， 每年租金$25,000, 利息按3.99%, 贷款是$400,000来算支出是$15,960, 可是房产一旦开始本息同还时每年的支出一下上涨到$22,888左右，加上房子产生的杂费，自己可能还要倒贴进去一点。

3.增值依然重要

公司接触到很多客户投资在昆士兰州的房地产，投资本意在于那里良好的现金流，但是就像我们第二项提到的，一旦房屋贷款开始本息同还，加上昂贵的房屋维护杂费，每间房子变成要贴钱。因为增值高的房子普遍在大都市，租金高的普遍在三线城市，所以客人投资的房产普遍在小城市。但是小城市的问题是升值慢，所以当银行去评估客人的房产时，发现每间房子都贬值了，如果客人要转到其它银行要再续一个5年只还利息不还本的贷款，他必须降低贷款额度，也就是说他要补钱给银行，5套房子平均每套贬值2万，也就是说银行要剪掉现有额度的8万（2万×0.8%×5）。随然您看重的是现金流，但是房屋必须要有最基本的升值，一旦贬值您将得不偿失。

4.多久找到租客

公司的另外一个客户在堪培拉有一个投资房，租金回报6%，但是问题是他每次要换新租客后要花近两个月的租客，而且租客非常不稳定，当我们计算出空租的时间加上每次付给中介一周租金的介绍费，这个实际租金根本就不到6%的回报。

结语

任何一种房产投资策略一定要结合当下的贷款政策，前段时间很多人转发英国有一对夫妇有近千套房产，可是别人所不知道的是英国银行一种产品叫buy and let mortgage，大致的意思就是不用看个人收入，只要租金收入够还个人贷款就可以借钱给你。这是为什么一个人可以买这么多房子，而在澳洲这是完全行不通的，因为澳洲贷款审批一定要结合个人收入。当我们制定投资方法一定要根据当地的金融法则。所以拥有一个专业贷款经纪人为您的投资计划服务是必须的。万邦金融很乐意为您和您财务自由之路来服务，您有问题请和我们及时联系。本文章由万邦金融撰写，主要是教育与个人经验分享目的，不涉及任何对您的法律，税务或投资建议，请咨询这方面专业人士。您有任何贷款疑问欢迎致电万邦金融贷款团队（02）8971 6321 or info@swcfinance.com.au

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