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心中有数就不怕雾里看花,说说澳洲楼花(off-the-plan)那点事儿

2017-12-26 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

圣诞新年假期,澳房大全将每日精选2017年原创好文,与读者朋友们再次分享。

好文章,无论何时都值得一再品读。

心中有数就不怕雾里看花

说说澳洲楼花(off-the-plan)那点事儿

今年,受到信贷政策缩紧影响,又赶上澳洲期房大量成交,有客户在成交楼花时遇到了一些困难,造成了市场上大量楼花转售,有关“楼花”的好与坏再一次成为了投资者讨论的焦点。

有人说:楼花就没有靠谱的,虚高的价格,虚无飘渺的规划,不确定的政策,看不见的质量,简直就是赌博。

而通过楼花投资获利的客户认为:“楼花首先让投资或首次置业者以较小的成本进入市场,可以选择自己中意的户型,税务上能享受优惠,又可以通过时间杠杆做出投资组合,是财富投资最有效的方法”。

每种观点都有相应的道理也有它的局限性,我从事多年信贷行业,过手成交楼花案例很多,今天我想用经历过得真实故事和读者分享我的个人观点。

我认为“楼花”既没有房产中介说的那么好,也没有市场上说的那么坏,楼花以自己的个性与特点存在地产市场中,投资者观测的角度不同,看到的景色也不尽相同。只要抓住投资时的技巧,规避一些陷阱,它同样会是财富累积非常有效的工具。

心中有数就不怕雾里看花,说说澳洲楼花(off-the-plan)那点事儿 - 1

1,价格虚高问题

首先,开发商不是慈善家,他们开发项目的首要目的就是为了赚钱,有些开发商把未来一年至两年的增幅算入房价里也是非常合情合理,要知道有的二手房买旧装修或者推到重建,卖家的利润可能比楼花还大。

试想,楼花成交的时间通常是2-3年左右,这段时间里同区的二手房价格也在升值,看开发商定价是否合理,最关键是看楼花交房的时候,房屋所在区域的价位是否合理。

举个Burwood Plaza的真实案例, 2014年Burwood一套5年新的二手房在市场上叫价65万澳币,同区在售两年后期房价格是78万左右,虽然当时期房的价格看起来比二手房贵,这个78万的价格实际是发展商预计两年后也就是2016年的价格,两年后新房交房时,一套有7年房龄的二手房的价格已经涨到了80万左右,那么当时你以78万购入的新房成交时市场价值接近100万并且是崭新的现房。

当然也有反面的例子,例如有些发展商由于拿地的成本较高,在加上对未来的升值进行不切实际的预估,造成开盘阶段定价相对不合理,将投资者3年以上增幅利润吃掉,虽然随着时间的推移价格也会慢慢上涨,但是投资者同时失去的也是机会成本。

所以我建议在锁定楼花前,先比较一下同区二手房的定价,再综合楼花的位置、供应量、独特性等因素对发展商的定价有一个初期的判断,从而避免价格风险。

2,规划问题

很多中介或发展商经常拿规划说事,规划在地产领域里的确很关键,有规划才有变化,才有物业升值。但是所有投资都存在时间成本与机会成本,经常拿一些10年20年的大规划论投资往往结果都是特别理想,但等待升值的过程也是一种成本。

人生苦短,应活在当下。我喜欢规划,但是更偏好5年之内的短规划,根据我对近些年投资规划案例的总结发现,投资短规划项目的客人回报更快更稳。

4年前 Australand 的Clemton Park 第一期开盘两房两卫仅仅45万左右,等到5年最后一期商场都建好的时候,二手房价格达到70万左右, Wollicreek discovery point 三年前2房2卫60万左右,如今社区建设完毕二手房价格87万成交,Mirvac的Harold park、Lend lease 的 Barangaroo, 这样的例子数不胜数, 通过这些例子可以看出短规划的项目回报更有效率。

3,质量问题

质量是在期房产品中非常重要的因素,也是经常被投资者忽视的一个环节,因为在购买期房的过程中,质量是很难把控的,一旦购买不慎,日后的持有成本就会持续增加,包括物业费的上涨,筹款修缮费用等等,对日后二手房出售的价格影响也极大,所以在选购楼花时要注意“审查”开发商过去的作品,查阅开发商选用的建筑商,设计公司,购买时确认DA被政府批准,对于市场上口碑不好的发展商,即使价格再低也不要购买。

4,成交问题

在楼花的交易中,合同已经早就交换了,10%的大定金已经支付,相当于二手房交易的最后一步。换句话说这套房子如果贷款失败,投资人将损失房价10%的定金。

所以,在购买楼花之前一定要详细了解自己的贷款能力并且制定投资计划,购买后一定要经常查看工期进度,提前半年做好贷款准备。自己的事情自己一定要上心,千万不要过渡依赖任何的服务商,时刻盯紧自己的贷款进度。

近期为什么海外投资者贷款失败率较高,虽然政策变化有一定的影响,更大的原因就是投资者对贷款成交的步骤完全粗心大意,自己的事情都不上心,别人就更不会上心了。

希望我的总结能帮助到更多的投资者,感谢阅读!

关键词: 楼花房产看房
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