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建筑师宝典:解读开发申请DA,CDC(图)

2017-10-27 来源: 每日地产ozreal 原文链接 评论2条

我们申请房屋修建,设计申请有两种方式:一,Development application,通过之后再申请Construction Certificate,这种方式快则2个月,慢则半年甚至更长;二,Complying Development Certificate,简称CDC。俗称建造快速申请,只要手续齐备,报建申请最快2周左右就可以下来(PCA需要通知邻居,14天之后才可以拿到审批,所以正常来说审批所需一个月)。

建筑师宝典:解读开发申请DA,CDC(图) - 1

CDC VS DA,为什么挑选CDC?

笔者曾经做过的一个室内设计项目,造价在25~30万之间的一个室内装修项目,需要改变原有房间布局,增加一个卫生间,改变原有厨房结构与部分外观。如果通过Council去申请DA,流程如下:

1.装修设计,出设计图纸(一般来说包括了现状和建设后的平面图、立面图、与剖面图,至少6张图纸);

2.做可持续性发展分析报告BASIX report(由于此设计改变了窗户,影响了原有采光);

3.出一份环境影响报告Statementof Environmental Effects(SEE);

4.在图纸完善的基础上,递交DA申请,预计需时6周时间审批,期间Council需要得到邻居的意见(通常申请都会挑选在一些比较长的公众假期,以期待邻居安排了中长途的旅行,而没有时间进行意见反馈);

5.在DA审批通过后再做施工报建Construction Certificate图纸,期间需要结构工程师structureengineer 出结构图纸;

6.建筑设计图纸与结构图纸协调完毕后递交给PCA,通常需要打印后邮递给PCA,同时还要发送电子版;

7.CC申请通过后才可以进行项目建设,即是开始施工。

以上流程短着三个月,长着半年。以一套贷款1百万的房子计算,这半年的利息可以高达2、3万了。

建筑师宝典:解读开发申请DA,CDC(图) - 2

现状图

建筑师宝典:解读开发申请DA,CDC(图) - 3

改建部分

建筑师宝典:解读开发申请DA,CDC(图) - 4

设计图

CDC申请实际流程梳理

而笔者这个项目是通过CDC去申请,实际操作的流程如下:

1.由于在设计初期阶段,笔者提供了几个手图方案给户主挑选,选定之后马上进行图纸制作,一周之后完成设计图纸,发送给BASIX顾问与结构工程师,同时发送电子文档给PCA做预审,并且让PCA报价,此环节还需要附带Section149 (2)certificate,通常在房屋买卖合同中会有,不然需要向council购买;

2.PCA预审与报价在收到笔者的电子文档之后2个工作日内回复,户主同意报价并付款给PCA;

3.结构工程师与BASIX顾问花了大约3天时间完成图纸与报告发回给笔者;

4.PCA收到付款通知后,给笔者发来了CDC审批所需清单,除了设计图纸,BASIX报告还需要有Sydneywater的一个费用,大约17块左右(因为改动了卫生间布局),还有长期服务金(long services levy,价格跟工程款有关)另外还有一些其他的申请费用;

5.笔者跟户主协商之后在网上缴费,同时把各种设计图纸与报告打印出来,邮寄给PCA,同时电子邮件把所有资料发送给PCA;

6.PCA在收到电子邮件之后通知council,同时也会发信给物业周边邻居通知此物业即将有工程进行;

7.邻居收到信件后,马上找到户主想要拿到设计图纸;由于是CDC申请,设计满足了所有规范要求,所以户主婉拒了邻居的要求,邻居最终得不到设计图纸,也就无从评价和给出意见;

在PCA通知了邻居14天后,笔者收到了CDC的批准申请。

此项目从户主与笔者签订设计协议开始算起,4周时间拿到了施工许可。比DA申请流程节约了至少2个月的时间,也就是说在这个项目上,CDC比DA在流程上至少节约了两个月的银行贷款利息。

CDC 的局限性

看到以上流程的对比,笔者相信很多读者都会非常希望能通过CDC来进行房屋建设申请了,只不过CDC也有它本身的局限性。

前文所说的房屋装修,还包括了一个露台的改造。原有木结构露台由于缺少维护,并且曾受白蚁破坏已经不太稳固;原有的木栏杆并不符合现行建筑规范;一旦要改造基本整个木结构露台就要全部拆了重建。在跟户主沟通过程,户主希望能尽量扩大露台面积,以增加一个比较舒适的室外活动空间,但是这样一来露台面积就会达到35平米,这是超过CDC可以审批的面积(CDC的审批主要根据是State Environment Planning Policy 2008和BCA,CDC允许的露台面积不能超过25平米)。

如此一来,此露台的改造就必须要通过DA来申请,而不能通过CDC来申请,只能通过DA来申请了。

建筑师宝典:解读开发申请DA,CDC(图) - 5

DA申报的立面图与透视图

类似的流程,在CDC图纸制作的同时,笔者也预备了另外一份DA申请的图纸。在图纸完成后,准备了一份Statementof Environmental Effects,打印成3份图纸与一张CD递交给council来报批。

报批之后,council给邻居发信,并且附带了设计图纸展示出改变的状况。邻居看到信件之后马上跟户主沟通,提出了一定的修改要求。幸好修改不大,对整体效果影响极少。Council在审核图纸和收到意见反馈后,给笔者打了一个电话,告知DA申请的进度,并提出给与有条件性通过,需要笔者在做施工申请图纸construction certificate阶段满足邻居提出的修改意见。在笔者同意之后的一周,council发出了DA申请批复,果然是有条件的通过(conditional approval)。

什么情况下不能用CDC申请?

那么还有什么情况下是不能通过CDC申请的呢?简单来说以下情况是不可以进行CDC申请,必须通过DA申请的:

  • 房子在历史文化保护区内,可能是建筑本身,也有可能是周边景观(heritage conservation zone);

  • 在火险保护区内(Bushfire Prone zone);

  • 房子落差超过1米以上;

  • 阳台或露台超过25平米以上的;

以上情况不可以通过CDC申请,只能通过DA申请批复。

建筑师宝典:解读开发申请DA,CDC(图) - 6

通常在申请CDC的时候,PCA会要求一份Section149 (2)certificate,通常会在房屋的买卖合同里面有(是一份关于房屋所在区域和现状的证书),他们在查阅过这份certificate之后就可以知道项目申请能否采用CDC申请了。

关键词: 建筑师开发DA
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最新评论(2)
土澳居民L2z4v
土澳居民L2z4v 2020-12-18 回复
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LutonDesign 2020-05-04 回复
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