房市可负担性提高，移民和收入成关键

PRDnationwide最新的季度报告显示，在维州的推动下，截至今年三月，全国12个月内住宅贷款可负担能力增长了4.4%。

这份报告还显示，收入提高及基本稳定的失业率促使维州住房负担能力增长了6.6%，同时对其他各州也有一定的促进作用。例如在新州，人们薪水上涨，新住房的供应也得到了改善，因此当地住房可负担能力增长了3.7%。

评定季度可负担能力指数，需要综合考虑多方面因素，其中包括首次置业者贷款量、住宅贷款与收入比率、工资水平、失业率及净移民量，因此也适用于全国各州住房可负担能力的分析。

自PRDnationwide两年前开始评定该指数以来，最近的三月份数据显示出了住房可负担能力最显着的一次提高。全国调查部经理Asti Mardiasmo表示，这一良好势头能否持续下去还不得而知。

很多经济学家预测住房负担能力，尤其是租赁能力，会急剧下降，这是因为获批准的住房项目越来越少，而随着人口持续增长，到2019年底住房供应会相当紧张。不过Mardiasmo却认为，人口的总体变化主要取决于州际移民数量，而我们目前对这一数据尚不清楚。她说： “各种的获批住房项目的确在减少，但是州际移民的人数也是起起伏伏并无定数。”

关键因素：移民

移民人数变化莫测，测量方法也有多种。阿德莱德银行和REIA共同发布的住房能力报告采用的方法单独衡量了偿还住房抵押贷款所必需的家庭收入水平，结果显示从去年12月到今年三月份这一季度，住房负担能力有所改善，而同样方法评定出第二季度的数值却又明显下降。

新州2016年全年净移民人口数为16600，增长了23%，低于维州的26%和昆士兰州的61%。Mardiasmo表示，在一些人口最多的州，居民开始向周边各州迁移，这也是住房负担能力全面上升的一个因素。

她说：“很多人搬到了墨尔本和昆士兰，这也就相对缓解了住房供应的缺口，对于新州其他人来说，买房也就没那么难了。”

但是这12个月内住房可负担性的改善反映出由于经济的复苏，更多的人能够就业，居民收入也更高。

 收入提高

全国平均周薪上升2.2%至1688澳元，维州则上升3.2%涨至1639澳元。截至3月，维州一年内首次置业者人数增长了2.2%，这还是在6月份税收优惠政策出台之前，悉尼同期数据则出现下滑。

南澳摘得最高收入增长桂冠，平均周薪上升4.1%达到1545澳元。随着失业率从5.2%下降至5%，新州平均周薪上升2.1至1688澳元，这也有助于总体房屋可负担能力的改善。

来自布里斯班的Mardiasmo表示，曾经因为房屋供应过剩导致公寓价格下降，该市的住房负担能力有所改善，但如今这一数据却被高失业率拖了后腿。她说：“目前的失业率为6.2%，这已经很高了。我们仅排在塔斯马尼亚之后位列第二。”

Mardiasmo还表示，住房负担能力改善程度最高的州其实是北领地，提高了10.2%。但是该州的小区域经济非常容易受到各种变数的影响，其他地区则没有这种情况。