澳房已成投资大坑？是谁打开潘多拉魔盒

澳华财经在线 3月22日讯 近日多项重磅经济数据陆续发布，悉尼和墨尔本去年第四季度的房价分别上涨了5.2%和5.3%。是的，不是全年，只是一个季度。果然，烈火烹油的房产市场又成了众矢之的。

澳大利亚证券投资委员会(ASIC)主席Greg Medcraft最近用“泡沫”来形容墨尔本和悉尼的房产市场。并对媒体表示：“我早就说了这是泡沫，现在其他人也开始这么说了。”

澳大利亚审慎监管局(APRA)主席Wayne Byres对楼市中“越来越高的风险”发出了警告，虽然他声称不愿意用“B打头的那个词”(bubble，泡沫)定义当前的楼市。

昨天，澳央行在3月份货币政策纪要中称，房地产投资数额、家庭债务增速等数据都表明楼市风险正在加剧。

目前新州政府提出一个在悉尼火车站附近开发新住房的计划，以增加供应量;同时还有“先租后买”和联合购房等改善住房可负担性计划。

接下来尚不清楚监管部门还会采取怎样的行动，但是近期澳洲各大银行预警性地接二连三地上调了房贷利率。

从近期看，澳洲楼市还有多大的投资价值?在投资公司、投资分析机构中，有一派是坚定的“唱衰”者，认为在当前的楼市中，“追高”的风险已经过大，并且央行对此负有不可推卸的责任。

政策与“明智的诚实”

3月21日，《澳洲金融评论》的专栏作者Chris Joye发表一篇文章，尖锐地批评了澳洲央行放任了“巨大”的房产泡沫的膨胀。

央行一直没有正面表示楼市中存在泡沫，Chris Joye怀疑，这次央行又在重蹈2008年次贷危机前的覆辙。

“央行根本没意识到(2008年)全球金融危机。2006年，央行金融稳定专家Luci Ellis发表了一篇论文，主张‘从最近的国际经验中得到的最重要的一课，就是房价和债务的快速增长对宏观经济无害，很可能还是必需的，甚至可取的。’”

Chris Joye在文章中指出，“Ellis认为，‘澳洲和英国的经验似乎说明房价上涨的热潮会平息下来而不会拖累宏观经济’。两年后，美国的房价下跌了33%，引发了自30年代大萧条以来最深的全球经济衰退。”

她还批评澳央行在全球金融危机后继续走在错误的方向上。与1997年金融体系调查提出的建议相反，联邦政府有史以来第一次为银行存款和债券做担保;央行有史以来第一次同意拿流动性便利工具购买房屋按揭抵押证券资产;财政部独立购买了160亿元的该类贷款，这是本国的首例“量化宽松”。

银行从央行借到了“从前无法想像的”更多、期限更长的资金，央行从而推出了一个新的援助计划，被称为“承诺流动性便利工具”(CLF)。在紧急情况下，银行可以立刻得到2000亿元利率为1.9%的资金以补充流动性。

Joye指出，在这条政策路径中，政府担保为私有公司上了保险，纳税人为私有公司的损失买单，承担了巨大的道德风险，后果是容许了“大而不能倒”的金融机构的存在，金融体系的风险比以前更为集中。

Joye认为房产市场存在的问题早就开始萌芽。2013年，澳央行公开对海外监管者遏制信贷增长的做法不屑一顾，而是采用所谓“宏观审慎的干预”给火热的楼市降温。一年半以后，澳审慎监管局才开始调控已经被央行2012年和2013年的降息和光动动嘴皮子的“宏观审慎”吹大的楼市泡沫。

分析了十多年来澳央行的一系列政策与目前楼市局面的关联后，她很直接地说：“好的风险管理需要明智的诚实，但那些高高在上监管大局的人的行动中缺失了这点。”

低利率下的高风险

Roger是Montgomery投资管理公司的创始人，他有20多年的投资经验，曾在美林、Ord Minnett等知名金融机构工作过。他最近在Montgomery公司网站上发布了他写的一系列关于房产的文章。

在其中一篇题为“抱紧：房产大抛售已经开始了”一文中，他说，一些城市的房价正在开始下跌，租金回报率跌到了不可持续的低水平。许多物业买家“没有回报”，也“无法回头”。

对于高房价的原因，Roger给出了一个简单直接的解释——低利率。

他举例说，看到悉尼Paddington那些“鞋盒”(注：指面积小的房子)的高得吓人的中位价，你可能会觉得房产泡沫还没到顶，多付100万元不过就是每年多45000元的利息而已。

“这就是问题所在。我们知道，房价飚升不是因为别的，就是因为过低的利率……我已经听过了对房价飞涨的每个解释，但是只有一个说到了要害，就是低利率。目前的利率是库克船长第一次航行到南极圈以来的最低水平。”

对于“供给不足”的说法，他反驳说：“房价飞涨跟土地供应短缺无关，香港的土地更少，人口密度更高，也仍然没能阻止房价下跌。股息大涨、婴儿潮、中国人喜欢我们的气候和空气质量，这都不足以保证未来房价不会下跌。”

“不知不觉中，悉尼、墨尔本和布里斯班的恐慌买家就不过成了已下完了的全球央行棋局中的马前卒。”他说，“央行大举买入债券，即“量化宽松”，将政府债券利息推低，投资者被迫去别处寻求更高的回报，首先火的是公司债，然后是垃圾债券，股权，房产。艺术品、古董、收藏汽车的天价是全球性现象。不管你的房产中介怎么跟你说的，悉尼的楼市也是这么回事。”

去年的9个月中，在距离布里斯班CBD只有5公里的区域，建起了5500间公寓。同一时期房屋空置率从2.7%上升到4.7%，几乎上升了一倍。这些房产的投资者只得要么大幅调低租金，要么没有租金收入。而今年9月前，在距离布里斯班CBD 5公里的区域内又要建成13300间公寓。

有些房产买家并不介意目前的投资回报率只有2.5%，而寄希望于未来房产的升值。Roger提醒持有这种想法的投资者，未来房产升值的前提，是接盘的投资者愿意接受更低的投资回报率。而当市场供给过剩，房屋空置租不出去，回报率为零时，回报率就无法再降低了，这正是布里斯班的公寓投资者正要面对的风险。他在文中附上了一张图表来说明房产市场的供给状况。在下图可以看到，在建的多层住宅数量急剧增长。

图片来源：Montgomery

他说，一些公寓的价格比18个月的价格跌去了30%，“每个泡沫的结局，都是‘博傻原则’的出现——赌更大的傻瓜会来接盘，接受更低的投资回报。这是简单纯粹的投机。”

Roger说，有些财务顾问告诉他，一些开发商突然给他们打电话，提出给他们7%的佣金作为介绍客户的回报，这远远超过了通常赠送度假、汽车等形式的佣金。

Roger担心，尽管就业状况看起来还不算太糟糕，对于目前的楼市而言，加息仍是最大的风险。在当前的低利率下，30%的家庭收入(税前)都用于支付房屋按揭，当遇到找不到租客，或者利率上调，或者新房交接过户时银行调低估价，从而房屋房产变成了负权益时，投资者的经济压力就会骤然增大。

“有些投资者以为房价下跌仅限于公寓，不会波及到独立屋，或者某些区域的风险较低。这种想法就是‘鸵鸟思维’，” Roger 说，“你往池塘里投一颗鹅卵石，涟漪最终会扩散到整个池塘中，影响到池塘中的所有东西。”

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